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Immobilie steuerfrei verkaufen: Die besten Strategien für 2025

David Kasper stellt seinem Team ein Konzept vor

Immobilie steuerfrei verkaufen: Die besten Strategien für 2025

Du möchtest deine Immobilie steuerfrei verkaufen und dabei möglichst viel Gewinn einstreichen? Dann kennst du sicher auch diese weit verbreitete Annahme: "Eine Immobilie muss mindestens 10 Jahre gehalten werden, um sie steuerfrei verkaufen zu können." Doch diese pauschale Regel greift zu kurz.

Tatsächlich gibt es gleich vier verschiedene Wege, wie du beim Immobilienverkauf legal Steuern sparen oder sogar komplett vermeiden kannst – und das teilweise ohne jegliche Wartezeit. Mit der richtigen Strategie kannst du:

  • Eine vermietete Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei veräußern
  • Ein selbst genutztes Eigenheim oder eine Eigentumswohnung ohne Wartezeit steuerfrei verkaufen
  • Bei gemischter Nutzung die "2-Silvester-Regel" für dich nutzen
  • Durch geschickte Unternehmensstrukturen bis zu 95% der Steuern sparen

Ganz gleich, ob es sich um klassische Wohnimmobilien, ein Haus oder ein Grundstücksverkauf handelt: In diesem umfassenden Ratgeber zeigen wir dir Schritt für Schritt, wie du die ideale Strategie für deine persönliche Situation findest. Du erfährst, welche Voraussetzungen du erfüllen musst, wo mögliche Fallstricke lauern und wie du am Ende das Maximum aus deinem Immobilienverkauf herausholst.

Vermietete Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen

Die sogenannte „10-Jahres-Regel“ ist die wohl bekannteste Strategie, um eine vermietete Immobilie steuerfrei zu verkaufen. Sie basiert auf der rechtlichen Grundlage der sogenannten „privaten Veräußerungsgeschäfte“ im Einkommensteuergesetz. Häufig ist hier auch vom Thema Spekulationssteuer die Rede, wenn die Haltedauer weniger als zehn Jahre beträgt.

Was ist 10-Jahres-Regel beim Immobilienverkauf?

Wenn du eine Immobilie im Privatvermögen kaufst und sie ausschließlich zur Vermietung nutzt, beginnt mit dem Datum des Kaufvertrags (maßgeblich ist hier der Notartermin) eine Frist von zehn Jahren zu laufen. Verkaufst du die Immobilie nach Ablauf dieser Zeit, ist der daraus resultierende Gewinn in aller Regel steuerfrei.

Der Clou dabei: Es spielt keine Rolle, wie stark sich der Wert der Immobilie in diesen zehn Jahren gesteigert hat – nach der Frist fällt auf den Gewinn keine Einkommensteuer mehr an.

Worauf musst du achten?

  • Stichtag ist der Notartermin: Die zehnjährige Haltefrist beginnt mit dem Datum des beurkundeten Kaufvertrags und endet ebenso mit dem Datum des Verkaufsnotartermins. Der Übergang von Nutzen und Lasten oder der tatsächliche Einzug spielen dabei keine Rolle.
  • Ausschließlich Vermietung: Die 10-Jahres-Regel (Spekulationsfrist) gilt, wenn die Immobilie während der gesamten Haltefrist nicht selbst genutzt wurde. Eine temporäre Eigennutzung kann die Steuerfreiheit gefährden, es sei denn, du wechselst bewusst in ein anderes „Modell“ (wie die Eigennutzung oder die 2-Silvester-Regel), die wir später behandeln.

Praxisbeispiel zur Fristberechnung

Du hast am 15. März 2014 eine Immobilie gekauft (Notartermin). Frühestens am 16. März 2024 kannst du den Verkauf notariell beurkunden lassen, um von der Steuerfreiheit zu profitieren.

Besonderheiten beachten

  • Die Regelung gilt nur für Immobilien im Privatvermögen
  • Bei einer Familienstiftung gelten die gleichen 10 Jahre
  • In einer GmbH oder AG gibt es diese Frist nicht - hier ist der Verkauf immer steuerpflichtig
  • Bei Schenkung oder Vererbung wird die Haltedauer des Vorbesitzers angerechnet

Achtung: Verkaufst du vor Ablauf der 10 Jahre, wird der gesamte Veräußerungsgewinn mit deinem persönlichen Steuersatz belastet. Das kann je nach Gewinnhöhe eine erhebliche Steuerlast bedeuten.

In Zeiten steigender Immobilienpreise kann der Wert einer Immobilie in zehn Jahren stark zunehmen. Wer also vor einem Jahrzehnt eine Wohnung zu einem deutlich geringeren Preis erworben hat, kann heute unter Umständen einen erheblichen Gewinn erzielen – ganz ohne Steuern.

Diese Strategie eignet sich vor allem für langfristig orientierte Investoren, die nicht sofort verkaufen, sondern den Wertzuwachs erst nach der Haltefrist realisieren möchten.

Was sind mögliche Fallstricke?

Unklare Nutzung: Wenn du zwischendurch in die vermietete Wohnung einziehst oder sie als Ferienwohnung teils selbst nutzt, können steuerliche Vorteile wieder hinfällig werden.

Mehrfache Verkäufe: Achte auf die 3-Objekt-Grenze. Verkaufst du innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte, könnte das Finanzamt von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgehen. Dann hilft dir auch die 10-Jahres-Regel nicht mehr weiter.

Die 10-Jahres-Regel bietet dir also einen simplen, aber oft sehr lukrativen Weg, um deine vermietete Immobilie steuerfrei zu verkaufen – vorausgesetzt, du hast den langen Atem, die Immobilie über diesen Zeitraum zu halten und sie konsequent zu vermieten. Im nächsten Kapitel schauen wir uns an, wie du als Selbstnutzer deine Immobilie sogar sofort und ohne Wartezeit steuerfrei veräußern kannst.

Sofortiger steuerfreier Verkauf bei Eigennutzung

Die zweite Möglichkeit, um deine Immobilie steuerfrei zu verkaufen, ist wahrscheinlich die attraktivste für alle, die ihr Haus oder ihre Wohnung selbst bewohnen: Wenn du die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt hast, kannst du sie praktisch jederzeit ohne Haltefrist veräußern – und dabei den gesamten Gewinn steuerfrei einstreichen.

Voraussetzungen für die Steuerfreiheit

Das Einkommensteuergesetz sieht vor, dass der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie steuerfrei ist, wenn sie zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Das bedeutet konkret:

  • Ausschließliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken zwischen Kauf und Verkauf
  • Keine auch nur teilweise Vermietung in diesem Zeitraum
  • Die Nutzung muss durchgehend sein

Praxisbeispiel

Angenommen, du kaufst im Januar 2023 ein Haus und ziehst sofort ein. Bereits im September 2023 ergibt sich eine berufliche Chance im Ausland, und du entscheidest dich, die Immobilie wieder zu verkaufen. Obwohl zwischen Kauf und Verkauf nicht einmal ein Jahr liegt, kannst du den erzielten Gewinn steuerfrei einstreichen – vorausgesetzt, du hast die Immobilie in dieser Zeit nur selbst bewohnt.

Typische Fallstricke vermeiden

  • Teilweise Vermietung oder gewerbliche Nutzung: Schon das dauerhafte Untervermieten eines Zimmers oder die Nutzung des Wohnraums als Home-Office für betriebliche Zwecke kann unter Umständen die Steuerfreiheit beeinflussen. Halte hier unbedingt Rücksprache mit einem Steuerberater, falls du unsicher bist.
  • 3-Objekt-Grenze im Blick behalten: Verkaufst du innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien, kann das Finanzamt einen gewerblichen Grundstückshandel annehmen. Dann wird der Verkauf grundsätzlich steuerpflichtig - unabhängig von der Eigennutzung.
  • Bei Mehrgenerationen-Immobilien: Nur dein eigener Wohnbereich zählt als selbst genutzt.

Gerade in Zeiten steigender Immobilienpreise oder wenn du aufgrund persönlicher Veränderungen schnell handeln musst, bietet diese Regel maximale Flexibilität. Du bist nicht an lange Fristen gebunden und kannst den Immobilienmarkt nutzen, wie er gerade ist.

Falls du beispielsweise ein echtes Schnäppchen erworben hast oder sich die Marktpreise in kurzer Zeit nach oben entwickeln, profitierst du direkt, ohne Steuern auf den Gewinn zahlen zu müssen.

Mit dieser Strategie kannst du also besonders schnell und unkompliziert steuerfrei verkaufen, sofern du dein Eigenheim wirklich selbst bewohnst. Im nächsten Kapitel schauen wir uns an, wie du bei gemischter Nutzung und kurzer Eigenbewohnung – der sogenannten „2-Silvester-Regel“ – ebenfalls Steuern sparen kannst.

Die 3-Jahres-Regelung (2-Silvester-Regel) bei gemischter Nutzung

Nicht immer ist die Situation so klar wie bei reiner Eigennutzung oder durchgängiger Vermietung. Vielleicht hast du deine Immobilie zuerst vermietet und bist dann selbst eingezogen, bevor du verkaufst. Genau für solche Fälle gibt es eine Sonderregelung, die oft als „3-Jahres-Regel“ oder „2-Silvester-Regel“ bezeichnet wird.

So funktioniert die 2-Silvester-Regel

Der Gesetzgeber erlaubt es dir, eine zunächst vermietete Immobilie dennoch steuerfrei zu verkaufen, wenn du sie vor dem Verkauf eine gewisse Zeit selbst bewohnt hast. Konkret müssen dafür drei Kalenderjahre in die Rechnung einbezogen werden, wobei du in jedem dieser Jahre mindestens an einem Tag die Immobilie selbst genutzt haben musst.

Da es oft ausreicht, die Immobilie im ersten und letzten Jahr nur für wenige Tage im Besitz zu haben, um zwei Jahreswechsel (also zwei „Silvester“) mitzunehmen, spricht man von der 2-Silvester-Regel.

Beispiel zur Veranschaulichung:

Jahr 1 (z. B. 2023): Du ziehst im Dezember 2023 in die Immobilie ein. Selbst wenn es nur wenige Tage sind, hast du für dieses Kalenderjahr bereits Eigennutzung nachgewiesen.

Jahr 2 (z. B. 2024): Du bewohnst die Immobilie das ganze Jahr über selbst.

Jahr 3 (z. B. 2025): Bereits im Januar 2025 kannst du die Immobilie verkaufen. Weil du jetzt Eigennutzung im Verkaufsjahr (2025) plus den zwei vorangegangenen Jahren (2023 und 2024) nachweisen kannst, ist der Verkauf steuerfrei.

grafische Veranschaulichung der 3-Jahres-Regelung an einem Beispiel

Wichtig: Es reicht, wenn du im ersten und letzten Jahr nur einen Teil des Jahres in der Immobilie wohnst. Theoretisch genügt sogar der 31.12.2023 bis zum 2.1.2025.

Für wen eignet sich diese die 2-Silvester- Strategie?

Die 2-Silvester-Regel ist besonders interessant, wenn du zunächst vermietet hast und den Wertzuwachs deiner Immobilie trotzdem steuerfrei realisieren möchtest.

Du musst dafür keine vollen zehn Jahre abwarten und auch nicht die Immobilie ausschließlich selbst nutzen, wie bei der reinen Eigennutzung ohne Haltefrist. Voraussetzung ist lediglich eine geschickte zeitliche Planung der Eigenbewohnung vor dem Verkauf.

Mögliche Fallstricke:

Unklare Nutzung während des Übergangs: Stelle sicher, dass der Wechsel von Vermietung zu Eigennutzung sauber dokumentiert ist.

Drei-Objekt-Grenze beachten: Auch hier gilt: Wenn du häufig Objekte kaufst und verkaufst, könnte das Finanzamt von gewerblichem Handel ausgehen.

Mit der 3-Jahres-Regel kannst du also auch bei Immobilien, die ursprünglich vermietet waren, an eine steuerfreie Veräußerung kommen – sofern du bereit bist, für eine gewisse Zeit selbst einzuziehen.

Im nächsten Kapitel schauen wir uns an, wie du durch geschickte Unternehmensstrukturen wie Holdings oder Stiftungen deine Steuerlast noch weiter reduzieren kannst.

David Kasper stellt seinem Team ein Konzept vor

Steueroptimierung im Betriebsvermögen

Die bisher vorgestellten Strategien konzentrieren sich auf den privaten Verkauf deiner Immobilie – ob nach 10 Jahren, bei Eigennutzung oder mithilfe der 3-Jahres-Regel. Doch es gibt noch einen weiteren, besonders steueroptimierten Weg: den Verkauf über eine Kapitalgesellschaft oder eine Holding-Struktur. Hier kannst du legal einen Großteil der anfallenden Steuern umgehen, teilweise bis zu 95 % des Gewinns steuerfrei einstreichen.

Der Share Deal: 95% Steuerersparnis durch Holding-Struktur

Anstatt die Immobilie als Privatperson zu verkaufen, hältst du sie über eine Kapitalgesellschaft wie eine GmbH oder – für besonders langfristige Vermögensplanung – über eine Familienstiftung. Statt die Immobilie direkt zu veräußern (sogenannter Asset Deal), verkaufst du schlicht die Anteile (Shares) an dieser Gesellschaft. Das nennt man einen Share Deal.

Hier greift eine Regelung, die Gewinne aus dem Verkauf von Kapitalgesellschaftsanteilen zu 95 % steuerfrei stellt, sofern der Anteilseigner selbst eine Kapitalgesellschaft ist (beispielsweise eine Holding-GmbH).

Dafür brauchst du folgende Struktur:

  1. Eine Holding (idealerweise eine Stiftung) als Muttergesellschaft
  2. Eine Immobilien-GmbH als Tochtergesellschaft, die die Immobilie hält

Der Vorteil: Verkauft die Holding die Anteile an der Immobilien-GmbH, sind 95% des Gewinns steuerfrei. Die effektive Steuerbelastung beträgt nur 0,79%.

Für wen eignet sich diese Strategie?

Diese Option macht besonders dann Sinn, wenn du als professioneller Investor agierst, bereits mehrere Immobilien hältst oder vorhast, ein umfangreiches Immobilienportfolio aufzubauen. Auch bei sehr wertvollen Einzelobjekten kann sich der zusätzliche Aufwand schnell rechnen, da die steuerlichen Einsparungen enorm sein können.

Holding-Strukturen sind allerdings viel komplexer als das reine Halten einer Immobilie im Privatvermögen. Dies erfordert mehr Know-how und benötigt professioneller Beratung.

Mit einer durchdachten Unternehmens- oder Holdingstruktur kannst du deine Steuerlast dramatisch senken – und das bei höchster Legalität. Im nächsten Kapitel werfen wir einen Blick auf Sonderfälle wie Familienstiftungen, die 6b-Rücklage sowie weitere Gestaltungsoptionen, um deine Immobilienverkäufe noch steueroptimierter zu gestalten.

David Kasper auf der Bühne während eines Steuern steuern Seminars

Die 6b-Rücklage nutzen

Die sogenannte 6b-Rücklage ist eine spezielle steuerliche Gestaltungsmöglichkeit für Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien im Betriebsvermögen. Sie ermöglicht es dir, den erzielten Gewinn steuerfrei in eine Rücklage einzustellen, sofern du innerhalb einer bestimmten Frist wieder in eine neue Immobilie investierst.

  • Voraussetzung: Die Immobilie war mindestens 6 Jahre im Betriebsvermögen
  • Der Verkaufsgewinn kann steuerfrei in eine Rücklage eingestellt werden
  • Du hast dann 4-6 Jahre Zeit für eine Reinvestition in neue Immobilien
  • Bei Reinvestition wird die Steuer nicht fällig, sondern in die Zukunft verschoben

Langfristige Steuerstundung: Zwar wird die Steuer dadurch nicht komplett vermieden, aber du gewinnst Zeit, kannst dein Kapital besser nutzen und im Idealfall immer wieder neu investieren, um die Steuerlast weiter hinauszuschieben.

Die 6b-Rücklage ist vor allem interessant, wenn du als professioneller Investor agierst oder ein größeres Immobilienportfolio managst, um Steuern langfristig zu planen und hinauszuschieben.

Die Rücklage ist nur ein Beispiel für die Option, Gewinne durch kluge Reinvestitionen steuerlich zu optimieren.

Auch im Privatbereich kann es sinnvoll sein, nach Ablauf bestimmter Fristen (z. B. 10-Jahres-Regel) gezielt in andere Immobilien zu investieren, um die Gesamtsteuerlast des Portfolios zu senken.

Sonderabschreibungen und Abschreibungsmethoden

Abgesehen von Veräußerungsgewinnen bieten sich auch beim laufenden Betrieb von Immobilien steuerliche Vorteile. Sonderabschreibungen, lineare Abschreibungen oder degressive Abschreibungen können den steuerpflichtigen Gewinn mindern.

Zwar betrifft das nicht direkt den steuerfreien Verkauf, dennoch ist es Teil einer ganzheitlichen Steuerstrategie, um dein Immobilienvermögen über den gesamten Haltedauer-Zyklus optimiert zu verwalten.

Thema Abschreibungen ist relevant für alle, die laufend Immobilien betreiben (vermieten, sanieren, neu bauen) und so ihre steuerliche Belastung im Gesamtbild reduzieren möchten.

Steuern steuern Mitarbeiter während eines Meetings im modernen Büro

Sonderfälle und weitere Gestaltungsmöglichkeiten

Neben den bereits vorgestellten Strategien gibt es noch einige besondere Konstellationen und Methoden, um deine Immobilienverkäufe steuerlich zu optimieren. Diese werden oft dann interessant, wenn du langfristig denkst, dein Vermögen für nachfolgende Generationen sichern willst oder spezifische Investitionsstrategien verfolgst.

Familienstiftungen

Eine Familienstiftung kann ein mächtiges Instrument sein, um Immobilienbesitz über Generationen hinweg zu schützen, stabile Strukturen zu schaffen und steuerliche Vorteile zu nutzen.

  • Langfristige Ausrichtung: Da Familienstiftungen auf Dauer angelegt sind, bietet sich diese Rechtsform besonders an, um Immobilien über Jahrzehnte hinweg zu halten.
  • Eingeschränkte Flexibilität: Im Gegensatz zum Privatvermögen oder einer Holding-GmbH sind die Handlungsspielräume allerdings begrenzt, da die Stiftung in der Regel nur fest definierte Zwecke verfolgen darf. Beispielsweise ist eine Eigennutzung durch Destinatäre (Begünstigte der Stiftung) nicht mit der steuerfreien Regelung für Eigennutzung vergleichbar, da die Stiftung selbst keinen „persönlichen Wohnzweck“ erfüllen kann.

Insgesamt bieten die Sonderfälle und Gestaltungsmöglichkeiten noch mehr Spielraum, um deine steuerliche Situation beim Immobilienverkauf zu optimieren – besonders dann, wenn du dich langfristig engagieren oder komplexere Strukturen aufbauen möchtest.

Im nächsten Schritt fassen wir alle bisherigen Strategien noch einmal zusammen, geben dir eine praktische Checkliste an die Hand und beantworten häufige Fragen, damit du die optimale Entscheidung für deine individuelle Situation treffen kannst.

Zusammenfassung

Nachdem wir nun alle gängigen Strategien, Sonderregelungen und Gestaltungsmöglichkeiten kennengelernt haben, wird deutlich: Der steuerfreie oder zumindest steueroptimierte Verkauf von Immobilien ist keineswegs auf die starre „10-Jahres-Regel“ beschränkt. Je nach persönlicher Situation, Nutzungsart und langfristiger Planung hast du unterschiedliche Werkzeuge an der Hand, um deine Steuerlast zu minimieren.

Vermietete Immobilie: Nach zehn Jahren steuerfrei veräußerbar.

Eigennutzung: Sofortiger steuerfreier Verkauf möglich, ohne Haltefrist, solange du die Immobilie ausschließlich selbst genutzt hast.

3-Jahres-Regel (2-Silvester-Regel): Auch bei zuvor vermieteten Immobilien ist eine steuerfreie Veräußerung möglich, wenn du rechtzeitig einziehst und die Immobilie mindestens über Teile von drei Kalenderjahren hinweg selbst bewohnst.

Unternehmensstrukturen (Share Deal, Holding): Mit etwas mehr Aufwand und Kapital kannst du durch Gründung einer Kapitalgesellschaft oder Holding-Strukturen einen Großteil der Steuern sparen. Das macht besonders bei wertvollen Objekten oder größeren Portfolios Sinn.

Sonderfälle (Familienstiftung, 6b-Rücklage): Für langfristige, generationsübergreifende Vermögensplanung oder komplexere Investitionsstrategien bieten sich weitere Gestaltungsoptionen an.

Deine Checkliste für Immobilien steuerfrei verkaufen:

  • Nutzung der Immobilie klären (vermietet, selbst bewohnt, gemischt)?
  • Zeithorizont festlegen: Schneller Verkauf oder langfristige Planung?
  • Alternative Strategien prüfen: Eigennutzung, 2-Silvester-Regel, Holding-Struktur?
  • 3-Objekt-Grenze beachten, um keinen gewerblichen Grundstückshandel auszulösen.
  • Professionelle Beratung (Steuerberater, Anwälte) in Anspruch nehmen.
  • Langfristig denken: Planung für zukünftige Investments.
Checkliste für den steuerfreien verkauf von Immobilien

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Häufige Fragen zum steuerfreien Immobilienverkauf

Wann beginnt die 10-Jahres-Spekulationsfrist bei Immobilien?

Die 10-Jahres-Frist startet mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags. Das heißt, maßgeblich ist der Tag, an dem du den Kaufvertrag unterschreibst, nicht etwa der Einzug oder die Übergabe der Immobilie.

Muss ich immer 10 Jahre warten, um eine Immobilie steuerfrei zu verkaufen?

Nein. Bei ausschließlicher Eigennutzung kannst du sofort steuerfrei verkaufen. Bei gemischter Nutzung hilft die 2-Silvester-Regel, um früher steuerfrei zu veräußern.

Ist ein Share Deal oder Asset Deal besser für mich?

Das kommt auf deine Situation an. Ein Share Deal über eine Holding-Struktur kann dazu führen, dass bis zu 95 % des Veräußerungsgewinns steuerfrei bleiben. Das lohnt sich vor allem bei höherwertigen Objekten oder größeren Immobilienportfolios, da die Gründung und Pflege einer Holding mit Kosten und Aufwand verbunden ist. Ein Asset Deal mit anschließender 6b-Rücklage ist hingegen sinnvoll, wenn du planst, den Gewinn zeitnah in ein anderes Objekt zu investieren und so die Steuerzahlung nach hinten verschieben möchtest.

Ist ein privater Hausverkauf steuerpflichtig?

Ein privater Hausverkauf ist nicht grundsätzlich steuerpflichtig. Ob und wann Steuern anfallen, hängt vor allem von der Haltedauer, der Nutzung der Immobilie sowie der Häufigkeit von Käufen und Verkäufen ab. Wurde die Immobilie die ganze Zeit selbst genutzt oder mehr als zehn Jahre gehalten, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Bei Unsicherheiten lohnt sich immer eine Rücksprache mit einem Steuerberater, um individuelle Gegebenheiten zu klären.

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Steuerberater David Kasper
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