Schenkung von Immobilien: Steuern, Rechte und Freibeträge

Die Schenkung von Immobilien gehört in Deutschland zu den wichtigsten Strategien, um Vermögen schon zu Lebzeiten an die nächste Generation weiterzugeben – und gleichzeitig Steuern zu sparen. Laut dem Statistischen Bundesamt (2023) steigt die Zahl der übertragenen Häuser, Wohnungen und Grundstücke durch vorweggenommene Erbfolge kontinuierlich an. Ein Grund dafür sind die großzügigen Freibeträge, die sich alle zehn Jahre nutzen lassen, während bei einer Vererbung nur ein einmaliger Freibetrag gilt.

Doch die Regeln sind komplex. Welche Schenkungssteuer fällt an? Wie werden Immobilien bewertet? Und wie kannst Du Dich als Schenker absichern, damit Du weiterhin Mieteinnahmen oder Wohnrechte behältst? In diesem Artikel erfährst Du, warum gerade Nießbrauch und andere Modelle für eine steueroptimierte Immobilienübertragung so bedeutend sind.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Immobilienschenkungen sind unentgeltliche Vermögensübertragungen, die zu Lebzeiten erfolgen und rechtlich eine notarielle Beurkundung erfordern.
• Frühzeitige Schenkungen können steuerliche Vorteile wie die Nutzung von Freibeträgen alle zehn Jahre und die Vermeidung von Erbschaftssteuer bieten.
• Hohe Freibeträge: Nahe Verwandte (Ehegatten, Kinder) können Immobilien bis zu 400.000 € (Kinder) bzw. 500.000 € (Ehegatten) steuerfrei erhalten.
• Nießbrauch als Steuersparmodell: Behältst Du den Nießbrauch, kannst Du die Mieteinnahmen weiter nutzen, während der Beschenkte Eigentümer wird. Dadurch sinkt die Bemessungsgrundlage für die Schenkungssteuer.
• Familienheim bei Ehegatten komplett steuerfrei: Überträgst Du Dein selbst bewohntes Eigenheim an Deinen Ehegatten, bleibt die Schenkung unabhängig vom Verkehrswert steuerfrei.
• Wertermittlung mit neuen Bewertungsregeln: Achte auf die Bewertung der Immobilien, die oft zu höheren Immobilienwerten führt und so mehr Schenkungssteuer auslösen kann.
• Mehrfache Nutzung: Du kannst alle zehn Jahre erneut steuerfrei schenken. Das eröffnet Dir bei größeren Vermögen erhebliche Gestaltungsspielräume.

Was ist eine Schenkung von Immobilien?

Eine Schenkung von Immobilien ist der unentgeltliche Übergang eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks an eine andere Person. Dies erfolgt in der Regel zu Lebzeiten und ermöglicht es dem Schenkenden, aktiv über die Vermögensübertragung zu entscheiden. Im Gegensatz zur Erbschaft, bei der das Eigentum nach dem Tod des Eigentümers übergeht, erfolgt die Eigentumsübertragung bei einer Immobilien Schenkung zu Lebzeiten.

Rechtlich gesehen basiert sie auf §§ 516 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Entscheidend ist, dass keine Gegenleistung fließt – sonst spricht man von einem teilentgeltlichen Geschäft oder einer „gemischten Schenkung“.

Unterschied zur Erbschaft

Rein steuerlich sind Schenkung und Erbschaft im Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) fast gleichgestellt. Die Steuersätze und Freibeträge unterscheiden sich nicht. Der große Vorteil der Schenkung besteht darin, dass Du die Freibeträge alle zehn Jahre erneut nutzen kannst – bei einer Erbschaft dagegen nur einmal.

Wann ist eine Immobilienschenkung sinnvoll?

Eine frühzeitige Schenkung kann erhebliche steuerliche Vorteile bieten, insbesondere wenn Freibeträge mehrfach ausgenutzt werden können. Hier sind einige Vorteile:

1. Freibeträge können alle zehn Jahre erneut in Anspruch genommen werden, was langfristig zu erheblichen Steuerersparnissen führen kann.
2. Eine rechtzeitige Schenkung kann vor einer möglichen Bewertungserhöhung der Immobilie steuerliche Vorteile verschaffen.

Durch die Nutzung dieser Vorteile kannst Du Deiner Steuerlast erheblich reduzieren.

Ein weiterer Vorteil der Schenkung zu Lebzeiten ist die Vermeidung potenzieller Streitigkeiten unter Erben. Durch die klare Regelung des Eigentums zu Lebzeiten kann festgelegt werden, wer welche Vermögenswerte erhält, was spätere Konflikte verhindern kann.

Warum Immobilien verschenken? – Gründe, Ziele und Vorteile

Viele Eigentümer entscheiden sich aus strategischen Gründen für eine Schenkung zu Lebzeiten anstatt ihr Haus erst durch Testament zu vererben. Hier die wichtigsten Gründe, Vorteile und Ziele einer Immobilienschenkung:

• Steueroptimierte vorweggenommene Erbfolge: Der wohl häufigste Grund ist das Sparen von Erbschaftsteuer. Durch eine frühzeitige Übertragung ("vorweggenommene Erbfolge") können Eltern das Familienheim oder andere Immobilien steuerlich begünstigt an Kinder übertragen. So lassen sich auch große Vermögenswerte über die Jahre steuerfrei oder -günstig übertragen. Experten bezeichnen dies als "Salamitaktik", die vollkommen legal ist und große Steuerersparnisse bringen kann.
• Wertzuwachs einfangen:  In Zeiten steigender Immobilienpreise kann es vorteilhaft sein, das Objekt früher zu übertragen, damit die spätere Wertsteigerung beim Beschenkten erfolgt. Die Schenkungsteuer bemisst sich nach dem aktuellen Verkehrswert zum Zeitpunkt der Übertragung. Steigt der Wert in den nächsten Jahren weiter, wäre bei einer späteren Übertragung/Erbschaft eine höhere Bemessungsgrundlage gegeben – und damit ggf. mehr Steuern
• Familienstreit und Erbengemeinschaften vermeiden: Ein weiterer wichtiger Beweggrund ist die Vermeidung von Erbstreitigkeiten. Verstirbt ein Immobilienbesitzer ohne klare Regelung, fällt die Immobilie an die Erbengemeinschaft (gesetzliche Erbfolge). Oft können Erben sich nicht einigen – Streit oder eine Notverkauf des Hauses sind mögliche Folgen. Durch eine Schenkung zu Lebzeiten kann der Eigentümer klar regeln, wer die Immobilie bekommen soll, und diese Person wird alleinige/r Eigentümer/in.
• Pflichtteilsansprüche reduzieren: Hast Du weitgehende Nutzungsrechte (z. B. Nießbrauch) behalten, läuft die 10-Jahresfrist für die Pflichtteilsminderung erst nach Beendigung dieses Rechts an – meist also gar nicht mehr vor Deinem Tod. Dadurch kann es sein, dass enterbte Personen auch Jahrzehnte später noch Pflichtteilsergänzungsansprüche stellen.
• Versorgung und Kontrolle zu Lebzeiten: Durch Schenkung mit Auflagen können Schenker heute schon Einfluss nehmen und zugleich eigene Absicherung verknüpfen. Oft wird vereinbart, dass der Beschenkte sich im Gegenzug zu Unterhaltszahlungen oder Pflegeleistungen verpflichtet. Beispiel: Eltern schenken das Haus an die Tochter, verbunden mit der Auflage, dass die Tochter im Pflegefall für sie sorgt. Solche Abmachungen lassen sich im Schenkungsvertrag festhalten. Zudem kann man so selbst bestimmen, wer Eigentümer wird, statt es dem Zufall (gesetzliche Erbfolge) zu überlassen.

Rechtliche Grundlagen der Immobilienschenkung

Für die rechtliche Wirksamkeit einer Schenkung von Immobilien im Immobilienrecht ist eine notarielle Beurkundung erforderlich. Dies stellt sicher, dass die Übertragung im Grundbuch durchgeführt werden kann und der Eigentumsübergang offiziell und rechtlich bindend ist.

Damit die Schenkung rechtswirksam ist, musst Du (als Schenker) mit dem Beschenkten einen notariell beurkundeten Vertrag abschließen. Bei Grundstücken oder Häusern geht es um die sogenannte Auflassung, die ins Grundbuch eingetragen werden muss. Ohne Notar und Grundbucheintrag ist der Eigentumsübergang in Deutschland unwirksam.

Da bei einer echten Schenkung kein Kaufpreis gezahlt wird, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Allerdings prüft das Finanzamt automatisch, ob Schenkungssteuer anfällt. In vielen Fällen kann diese aber durch Freibeträge vermieden werden, insbesondere innerhalb der engen Familie.

Der Schenkungsvertrag

Ein Schenkungsvertrag ist das Herzstück jeder Immobilienschenkung. Diese notarielle Beurkundung ist unerlässlich, um den Vertrag rechtsgültig zu machen. Im Vertrag sollten alle Formalitäten der Schenkung sowie mögliche Gegenleistungen klar geregelt werden, um die Interessen des Schenkers zu schützen. Der Notar spielt dabei eine zentrale Rolle, da er als neutrale Amtsperson die Beurkundung durchführt.

Zu den wichtigsten Bestandteilen eines Schenkungsvertrages gehören klare Bedingungen und mögliche Auflagen. Diese können beispielsweise ein lebenslanges Wohnrecht für den Schenker oder andere Sicherheiten beinhalten, die den Schenker im Alter absichern sollen. Solche Bestimmungen sind entscheidend, um spätere rechtliche Streitigkeiten zu vermeiden und die wichtigste Schenkung rechtssicher zu gestalten.

Grundbucheintragung

Nach der notariellen Beurkundung erfolgt die Eintragung der Schenkung im Grundbuch. Diese Eintragung ist ein wesentlicher Schritt, da sie die Eigentumsübertragung offiziell macht und den Beschenkten als neuen Eigentümer der Immobilie ausweist. Der Notar veranlasst diese Eintragung und stellt sicher, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind.

Die Grundbucheintragung ist nicht nur eine Formalität, sondern auch ein Schutzmechanismus für den neuen Eigentümer. Sie stellt sicher, dass die Übertragung rechtlich bindend ist und bietet dem beschenkten Grundstücks die notwendige Sicherheit.

Es falle dabei zusätzliche Kosten an, die je nach Region variieren können, weshalb es ratsam ist, diese weise im Voraus zu berücksichtigen.

Steuerliche Aspekte: Steuern, Freibeträge, Bewertung und Gestaltung bei der Schenkung von Immobilien

Die Schenkungssteuer spielt eine zentrale Rolle bei der Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten. Sie soll verhindern, dass Vermögen durch Schenkungen der Erbschaftssteuer entzogen wird. Wie hoch die Schenkungssteuer letztlich ausfällt, richtet sich vor allem nach der familiären Beziehung zwischen Schenker und Beschenktem und nach dem aktuellen Wert der Immobilie.

Frühzeitige Schenkungen können helfen, mögliche Erbschaftssteuer zu vermeiden und den Nachlass für Erben sowie das Erbe zu reduzieren.

Freibeträge und Steuerklassen

Bei der Schenkungssteuer gibt es verschiedene Freibeträge, die je nach Verwandtschaftsgrad unterschiedlich hoch ausfallen. Laut § 16 ErbStG gelten je nach Verwandtschaftsgrad unterschiedliche Freibeträge.

• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 €
• Kinder: 400.000 €
• Enkel: 200.000 €
• Andere Verwandte oder Dritte: 20.000 €

Alles, was über dem Freibetrag liegt, wird mit einem progressiven Steuersatz belastet, der je nach Steuerklasse zwischen 7 % und 50 % liegen kann. Allerdings sind so hohe Prozentsätze eher bei sehr großen Schenkungen relevant.

Tipp: In der Praxis bleiben viele Schenkungen steuerfrei, weil Du in der Familie hohe Freibeträge mehrmals nutzen kannst – alle zehn Jahre neu.

Bitte beachte, dass Ehegatten im Falle einer Erbschaft zusätzlich zum persönlichen Freibetrag (500.000 €) einen besonderen Versorgungsfreibetrag von 256.000 € (§ 17 Abs. 1 ErbStG) geltend machen können. Dieser wird jedoch um den Kapitalwert bestimmter Versorgungsbezüge gekürzt und kommt nur im Erbfall (nicht bei einer Schenkung) zum Tragen.

Bewertungen nach dem Jahressteuergesetz 2022

Bei Immobilien ist die Wertermittlung für die Steuer entscheidend. Seit 2023 gelten angepasste Bewertungsregeln, die oft zu höheren Verkehrswerten führen können. Wer das nicht einplant, riskiert eine unerwartet höhere Schenkungssteuer. Das Finanzamt wendet meist Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren an. Beispielsweise wird eine vermietete Immobilie nach dem Ertragswertverfahren bemessen, was mitunter zu einer „realistischen“ Markteinschätzung führt.

• Ziel: Die Immobilienwerte an aktuelle Marktpreise anpassen
• Auswirkung: Erhöhung der Bewertung um teils 20–30 %
• Konsequenz: Höheres Risiko, über die Freibeträge zu rutschen

Praxis-Tipp: Um die Steuerlast zu drücken, kann man versuchen, den Immobilienwert zu mindern. Ein bewährtes Mittel ist der Nießbrauchvorbehalt oder ein Wohnrecht (siehe nächster Abschnitt). Dadurch hat die Immobilie für den Beschenkten weniger Wert (weil er sie nicht frei nutzen/vermieten kann), was das Finanzamt anerkennt: Der Wert des Nießbrauchs wird vom Immobilienwert abgezogen. Auch eine Immobilie, die vermietet ist, genießt nach § 13d ErbStG einen Abschlag: 90% des Werts werden angesetzt, d.h. 10% Nachlass auf den steuerpflichtigen Wert für zu Wohnzwecken vermietete Häuser.

Vorsicht bei gemischter Schenkung

Übernimmst Du zum Beispiel eine Hypothek des Schenkers oder zahlst einen symbolischen Kaufpreis, kann das als gemischte Schenkung gewertet werden. Der entgeltliche Teil (Hypothek) unterliegt dann eventuell der Grunderwerbsteuer. Die unentgeltliche Komponente wird als Schenkung behandelt.

Gestaltungsmöglichkeiten

1. Staffelung: Du kannst große Beträge in mehreren Tranchen alle zehn Jahre schenken, um mehrmals Freibeträge zu nutzen.
2. Nießbrauch oder Wohnrecht: Wenn Du Dir das Recht vorbehältst, die Immobilie weiterhin zu nutzen, reduziert sich der steuerpflichtige Wert erheblich.
3. Familienheimbefreiung für Ehegatten: Schenkst Du Deinem Ehegatten das selbst bewohnte Einfamilienhaus, bleibt dieser Vorgang komplett steuerfrei (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG). Das kann auch bei sehr wertvollen Objekten gelten.
4. Verkauf + Forderungsverzicht: Möchtest Du Kindern die Möglichkeit verschaffen, die Immobilie mit einer höheren Abschreibungsbasis zu übernehmen, kannst Du formal einen Verkauf zum Marktwert vereinbaren und ihnen anschließend die Kaufpreisforderung schenken. So kombinierst Du den Vorteil einer neuen AfA-Bemessungsgrundlage mit der Ausnutzung der Schenkungs-Freibeträge
5. Schenkung im Familienpool oder in einer Familienstiftung: Statt eine Immobilie direkt an Kinder oder Ehegatten zu verschenken, kannst Du Dein Immobilienvermögen auch in einer Familiengesellschaft (z. B. vermögensverwaltende GbR, KG oder GmbH) oder in eine Familienstiftung einbringen und anschließend Anteile übertragen. Das kann helfen, den Zugriff Dritter (z. B. bei Scheidung des Beschenkten) zu erschweren und gleichzeitig Freibeträge gezielter zu nutzen. Diese Modelle erfordern allerdings eine sorgfältige Gestaltung im Gesellschaftsrecht und ggf. zusätzliche Notarkosten, bieten aber oft besseren Asset-Schutz und Möglichkeiten zur langfristigen Nachfolgeplanung

Nießbrauch und Wohnrecht: Immobilien schenken, trotzdem profitieren

Ein Haus zu verschenken heißt nicht zwangsläufig, dass der Schenker sofort ausziehen oder auf alle Nutzung verzichten muss. Durch Nießbrauch oder Wohnrecht kann man Immobilien übertragen und trotzdem weiter davon profitieren. Diese dinglichen Sicherungsrechte werden häufig bei Immobilienschenkungen vereinbart, um den Schenker abzusichern und auch steuerlich Vorteile zu erzielen.

Nießbrauch

Der Nießbrauch (§ 1030 BGB) garantiert Dir das Recht, die Immobilie weiterhin zu nutzen und Erträge (z. B. Miete) zu beziehen. Der Beschenkte wird zwar Eigentümer, kann die Immobilie aber erst nach Erlöschen Deines Nießbrauchs frei verwenden. Für Dich bedeutet das finanzielle Sicherheit, insbesondere wenn Du die Mieterträge zur Altersvorsorge brauchst.

Steuerlicher Effekt: Der kapitale Wert des Nießbrauchs mindert den Schenkungswert erheblich, da das Finanzamt berechnet, wie viel Dir das Nutzungsrecht – basierend auf Deiner statistischen Lebenserwartung – wert ist. Das kann dazu führen, dass Du trotz hohem Verkehrswert unter dem Freibetrag bleibst.

Wohnrecht

Ein Wohnrecht berechtigt Dich, selbst in der Immobilie zu wohnen, aber nicht, sie zu vermieten. Steuerlich sinkt dadurch ebenfalls der Wert, allerdings weniger als beim Nießbrauch, weil es nicht die Vermietungserträge umfasst.

Absicherung und Rückforderungsoptionen

Du kannst vertraglich vereinbaren, dass Du die Schenkung zurückfordern darfst, wenn der Beschenkte sie zweckwidrig nutzt oder vor Dir stirbt. Auch ein Widerruf bei „grobem Undank“ nach § 530 BGB ist möglich, jedoch selten in der Praxis.

Wohnrecht vs. Nießbrauch

Ein Wohnrecht ist ausreichend, wenn der Schenker nur wohnen, aber nicht vermieten will. Es ist meist etwas geringer bewertet als Nießbrauch (kein Einnahmevorteil). Ein Nießbrauch umfasst die volle wirtschaftliche Nutzung, inkl. Vermietung.

Steuerlich bringt Nießbrauch einen höheren Abzug, da auch potenzielle Mieterträge berücksichtigt werden. Allerdings ist Nießbrauch komplexer und kann z.B. Grunderwerbsteuer-Fallen auslösen, wenn an Nicht-Familienmitglieder geschenkt wird und gleichzeitig Nießbrauch eingeräumt wird – das Finanzamt sieht darin ggf. einen teilentgeltlichen Vorgang. Innerhalb der engen Familie passiert das i.d.R. nicht.

Ablauf einer Immobilienschenkung (Schritt-für-Schritt)

Wenn die Entscheidung zur Schenkung gefallen ist, stellt sich die praktische Frage des Vorgehens. Hier eine Schritt-für-Schritt-Anleitung, welche Formalitäten zu erledigen sind, welche Kosten anfallen und worauf man achten muss, damit die Übertragung rechtswirksam und optimal gestaltet erfolgt:

1. Wertermittlung: Lass Dir am besten ein Sachverständigengutachten erstellen oder nutze offizielle Bodenrichtwerte, damit Du realistisch einschätzen kannst, ob Du die Freibeträge ausschöpfst.
2. Notartermin: Schenker und Beschenkter schließen einen notariellen Schenkungsvertrag. Möchtest Du ein Nießbrauch- oder Wohnrecht, gehört das in den Vertrag.
3. Grundbucheintrag: Der Notar veranlasst die Auflassungsvormerkung und später die endgültige Eigentumsumschreibung auf den Beschenkten. Eventuell wird Dein Nießbrauch in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.
4. Meldung an das Finanzamt: Der Notar informiert das Finanzamt. Wenn der Wert nach Abzug des Nießbrauchs unter dem Freibetrag liegt, wird meist keine Steuer fällig.  Beachte, dass Schenkungen zusätzlich nach § 30 ErbStG innerhalb von drei Monaten dem Finanzamt anzuzeigen sind, sofern keine notarielle Urkunde an das Finanzamt weitergeleitet wird oder das Finanzamt keine Kenntnis hat.
5. Kosten: Die Notar- und Grundbuchgebühren liegen bei rund 1–2 % des Immobilienwerts. Schenkungssteuer fällt nur an, wenn der Betrag den Freibetrag übersteigt. Grunderwerbsteuer entfällt bei echter Schenkung.
6. Dokumentation: Sichere Dir eine Kopie des notariellen Vertrags, Grundbuchauszugs und eventueller Nießbrauchsurkunde. Prüfe regelmäßig, ob Du weitere Freibeträge in Zukunft nutzen willst (z. B. alle zehn Jahre wieder).

Typische Auflagen und Rückfallklauseln – Worauf solltest Du achten?

In Schenkungsverträgen werden oft Sonderklauseln eingebaut, um bestimmte Eventualitäten abzudecken. Hier einige, die bei Immobilien üblich und sinnvoll sind:

• Rückforderungsvorbehalt: Du kannst vertraglich festlegen, dass Du die Immobilie zurückfordern darfst, wenn der Beschenkte bestimmte Bedingungen verletzt. Häufige Fälle sind:
  • Tod des Beschenkten vor dem Schenker (damit die Immobilie nicht an Schwiegerkinder oder andere Dritte fällt)
  • Frühzeitiger Verkauf gegen Deinen Willen
  Werden solche Klauseln wirksam, wird die Schenkung rückgängig gemacht, ohne dass neue Steuern anfallen. Das Finanzamt erstattet sogar bereits gezahlte Schenkungssteuer zurück.
• Widerruf bei „grobem Undank“ oder Verarmung:
  • „Grobem Undank“ (§ 527 BGB): Schwere Verfehlungen gegen Dich als Schenker (sehr hohe Hürde).
  • Bedürftigkeit (§ 528 BGB): Wenn Du verarmst und Sozialhilfe beziehen müsstest, kann das Sozialamt die Rückforderung verlangen (innerhalb 10 Jahren).
  Nach 10 Jahren ist dieser Sozialhilferegress in der Regel nicht mehr möglich.
• Aufteilung von Kosten und Lasten: Im Schenkungsvertrag wird oft genau geregelt, wer welche Kosten trägt – etwa Grundsteuer, Instandhaltung, Betriebskosten. Bei Nießbrauch trägt der Schenker meist die laufenden Kosten der Nutzung, während der Eigentümer größere Investitionen übernimmt.
• Notarieller Vollzug: Der Notar formuliert alle Erklärungen (Auflassung, Grundbuch) und kann kleine Änderungen vornehmen (z. B. bei Schreibfehlern). Das ist standardmäßige Routine beim Beurkundungsprozess.

Schenken oder vererben? – Vor- und Nachteile

Die Entscheidung, eine Immobilie bereits zu Lebzeiten zu verschenken oder erst im Todesfall zu vererben, will gut überlegt sein. Beide Wege haben Vorzüge und Nachteile. Oft hängt es von der individuellen Situation ab. Im Folgenden ein systematischer Vergleich:

Steuerliche Überlegungen

• Schenken: Mehrfache Nutzung der Freibeträge (alle zehn Jahre) + keine Grunderwerbsteuer bei nahen Verwandten.
• Vererben: Einmaliger Freibetrag, aber ggf. vorteilhafte Steuerbefreiung für das Familienheim beim Tod an Kinder (bis 200 m² Wohnfläche, § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG).

Achtung: Während eine unentgeltliche Übertragung an Ehegatten nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG komplett steuerfrei ist, gibt es für Kinder bei einer Vererbung des selbst bewohnten Familienheims ebenfalls eine bedingte Steuerbefreiung (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Diese gilt nur, wenn das Objekt max. 200 m² Wohnfläche hat und das Kind es mindestens 10 Jahre selbst bewohnt. Sie greift allerdings nicht bei einer Schenkung, sondern nur im Erbfall.

Kontrolle vs. Planung

• Schenken: Der Beschenkte wird sofort Eigentümer. Du kannst Dich aber via Nießbrauch oder Wohnrecht absichern.
• Vererben: Maximale Flexibilität bis zum Tod, allerdings Gefahr einer Erbengemeinschaft mit Konflikten.

Zeitlicher Vorteil

• Wer früh schenkt, „friert“ den Wert ein. Steigt der Immobilienwert künftig, profitierst Du davon, dass das Finanzamt immer den Wert zum Zeitpunkt der Schenkung ansetzt.

Risiken:

• Schenken birgt Risiko Rückforderung (Sozialamt) <10 Jahre, Abhängigkeit vom Goodwill des Beschenkten; Vererben birgt Risiko Steuermehrbelastung und dass Erbe anders verfährt als gewünscht, falls nicht eindeutig testiert.

Entscheidungs-Tipp: Häufig empfehlen Experten eine Kombination: Teile des Vermögens (oder z.B. Nutzungsvorteile) bereits schenken, anderes zurückhalten. Z.B. Immobilie an Kind schenken, aber Nießbrauch behalten, und per Testament regeln, dass das Kind dafür weniger vom restlichen Erbe bekommt (Ausgleich). So verbindet man Vorteile: Steuerfrei Haus übertragen, trotzdem Einkommen behalten und restliches Vermögen flexibel behalten. Jeder Fall ist anders – eine Beratung mit einem spezialisierten Steuerberater oder Fachanwalt für Erbrecht ist hier Gold wert, insbesondere bei komplexen Familienverhältnissen.

Fazit: Strategisch planen und frühzeitig handeln

Die Schenkung von Immobilien bietet Dir eine enorme Möglichkeit, Steuern zu sparen, wenn Du sie strategisch angehst. Dank hoher Freibeträge (400.000 € für Kinder, 500.000 € für Ehegatten) und wertmindernder Gestaltungen wie Nießbrauch lässt sich die Steuerlast oft auf null drücken. Ebenso profitierst Du davon, dass Du alle zehn Jahre neue Freibeträge nutzen kannst – ein klarer Vorteil gegenüber der einmaligen Erbschaft. Erfahre mehr darüber, wie Steuervorteile optimal genutzt werden können.

Die aktuelle Steuergesetzgebung mit höheren Bewertungsansätzen seit 2023 macht strategische Planung wichtiger denn je. Sprich mit einem Steuerberater, der Deine individuelle Situation analysieren und maßgeschneiderte Lösungen entwickeln kann.

Ob Schenkung oder Vererbung, letztendlich kommt es auf Deine Ziele an. Bei größeren Vermögen empfehlen wir Dir dringend eine gezielte Beratung, um alle rechtlichen und steuerlichen Aspekte abzusichern. Mit dem richtigen Konzept kannst Du Dein Zuhause oder Deine vermietete Immobilie weitergeben, Streit im Erbfall verhindern und zusätzlich Deine finanzielle Sicherheit wahren.

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Häufig gestellte Fragen zu Schenkung von Immobilien

Ist eine Schenkung einer Immobilie immer steuerfrei?

Nein. Die Höhe der Schenkungsteuer hängt vom Verkehrswert der Immobilie ab und vom Verwandtschaftsgrad. Enge Verwandte (Kinder, Ehegatten) genießen jedoch hohe Freibeträge (bis zu 500.000 €)

Was ist besser, Schenkung oder Überschreibung?

„Überschreibung“ heißt letztlich nur, dass Du Eigentum an Deiner Immobilie überträgst. Ob Schenkung oder Verkauf (oder eine Kombination beider Varianten) besser ist, hängt stark von Deinem Freibetrag, der gewünschten Abschreibung beim neuen Eigentümer, Deiner Liquiditätsplanung und Deiner familiären Situation ab. In vielen Fällen ermöglicht Dir die Schenkung die beste Steuerersparnis, weil Du Freibeträge mehrfach (alle zehn Jahre) nutzen kannst – vor allem dann, wenn Nießbrauch oder Wohnrecht vereinbart wird.

Welche Kosten fallen bei einer Schenkung einer Immobilie an?

Die Notar- und Grundbuchgebühren sind unvermeidbar und liegen in der Regel zwischen 1 % und 2 % des Immobilienwerts. Bei einer unentgeltlichen Übertragung, also einer reinen Schenkung, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Zusätzlich können Kosten für ein Wertgutachten oder eine steuerliche Beratung anfallen.

Welche Nachteile hat eine Schenkung?

Eine Schenkung bietet oft hohe steuerliche Vorteile und kann bei rechtzeitiger Planung (z. B. Nießbrauch, klare Rückfallklauseln) sehr sinnvoll sein. Trotzdem solltest Du bedenken, dass Du Deine Eigentümerstellung aufgibst und dass bei Pflege, Pflichtteilen oder fehlenden Rückfallklauseln Probleme auftauchen können. Planst Du sorgfältig mit Notar und Steuerexperten, lassen sich die meisten Nachteile aber gut minimieren.

Ist eine Schenkung von Immobilien ohne Notar gültig?

Nein, eine Schenkung von Immobilien ist in Deutschland ohne Notar nicht rechtswirksam. Gemäß § 311b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) müssen Verträge über Grundstücke (also auch Schenkungen von Häusern oder Wohnungen) notariell beurkundet werden. Ohne notarielle Beurkundung und anschließende Eintragung im Grundbuch wechselt das Eigentum rechtlich nicht auf den Beschenkten.

Wie hoch ist die Schenkungssteuer auf Immobilien?

Sie richtet sich nach Steuerklassen und der Höhe des Werts oberhalb des Freibetrags. Kinder zahlen z. B. anfangs 7 % auf den steuerpflichtigen Wert, kann aber stufenweise bis 30 % steigen.

Kann ich mein Haus komplett steuerfrei an meinen Ehegatten verschenken?

Ja, wenn es sich um das selbst bewohnte Familienheim handelt. Laut § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG ist die Schenkung unter Ehegatten unbegrenzt steuerfrei.

Wie oft kann ich Immobilien steuerfrei verschenken?

Die Freibeträge stehen Dir alle zehn Jahre erneut zur Verfügung. Schenkst Du beispielsweise Deinem Kind alle zehn Jahre eine Immobilie im Wert von bis zu 400.000 €, bleibt jede Tranche steuerfrei.

Lässt sich eine Schenkung rückgängig machen?

Nur in Ausnahmefällen wie grobem Undank oder schwerer Verarmung kannst Du sie widerrufen (§§ 527, 528 BGB). Oder Du vereinbarst vertragliche Rückfallklauseln (z. B. bei Tod des Beschenkten vor Dir).

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