Immobilien vererben steuerfrei - Freibeträge und Strategien für die Erbschaftsteuer

Stehst Du vor der Herausforderung, Dein Eigenheim oder Deine Mietimmobilie an die nächste Generation weiterzugeben? Dann bist Du nicht allein. Immer mehr Familien in Deutschland kämpfen mit einem Problem, das ihre Großeltern noch nicht kannten: Immobilienwerte sind seit 2009 regelrecht explodiert – bundesweit um 50 bis 70 Prozent, in Metropolen oft noch deutlich mehr. Die Erbschaftsteuer-Freibeträge hingegen? Die sind seit über 15 Jahren unverändert geblieben.

Das Ergebnis dieser Schere ist dramatisch: Rund ein Drittel mehr Erben müssen heute Erbschaftsteuer zahlen als noch vor zehn Jahren. Bei Ehegatten und Kindern sind es sogar fast 90 Prozent mehr steuerpflichtige Fälle. Die Angst, dass das Familienheim verkauft werden muss, um die Steuerlast zu stemmen, ist berechtigt – aber vermeidbar.

Die gute Nachricht: Mit der richtigen Strategie kannst Du Immobilien völlig legal steuerfrei vererben. Je nach Verwandtschaftsgrad stehen Dir Freibeträge zwischen 20.000 und 500.000 Euro zur Verfügung. Zusätzlich bleibt Dein selbstgenutztes Familienheim für Ehepartner oder Kinder unter bestimmten Voraussetzungen komplett von der Erbschaftsteuer befreit. Mit geschickter Planung kann ein Elternpaar seinen zwei Kindern sogar bis zu 1,6 Millionen Euro steuerfrei übertragen.

In diesem Artikel zeige ich Dir als strategischer Steuerberater, wie Du diese Möglichkeiten optimal nutzt und Immobilien steuerfrei vererben kannst. Von Schenkungen zu Lebzeiten über Nießbrauchvorbehalte bis hin zu speziellen Gestaltungsmodellen – ich führe Dich durch alle relevanten Steuerbefreiungen und erkläre Dir praxisnah, wie Du Dein Familienvermögen sicher in die nächste Generation überführst.

Die wichtigsten Erkenntnisse auf einen Blick

• Hohe persönliche Freibeträge nutzen: Enge Verwandte genießen je nach Verhältnis steuerfreie Beträge von 500.000 € (Ehegatten), 400.000 € (Kinder) oder 200.000 € (Enkel). Nur der Wert oberhalb dieser Freibeträge wird mit Erbschaftsteuer belegt. Dank dieser großzügigen Regelungen bleibt die Mehrheit der Erbschaften in Deutschland steuerfrei.
• Freibeträge clever kombinieren: Durch geschickte Gestaltung lassen sich Freibeträge multiplizieren. Verheiratete Eltern mit zwei Kindern können zusammen Vermögen bis zu 1,6 Millionen Euro steuerfrei vererben, da jedem Kind von jedem Elternteil 400.000 Euro zustehen. Mehrere Erben profitieren jeweils von eigenen Freibeträgen.
• Familienheim bleibt steuerfrei: Bei Selbstnutzung durch den Erben fällt keine Steuer an – bis 200 m² bei Kindern, unbegrenzt bei Ehepartnern.
• Steuersparen durch Schenkung & Nießbrauch: Wer Immobilien vorab verschenkt und sich ein Nießbrauchrecht vorbehält, reduziert den steuerlichen Wert der Immobilie deutlich. Die Zehn-Jahres-Frist erlaubt es zudem, Vermögen in Etappen steuerfrei zu übertragen: Nach zehn Jahren können Eltern erneut bis 400.000 Euro pro Kind schenken.
• Zehn-Jahres-Regel: Freibeträge lassen sich alle zehn Jahre erneut nutzen – ideal für große Vermögen oder gestaffelte Übertragungen.
• Aktuelle Rechtsänderungen beachten: Seit 1. Januar 2023 gelten höhere Immobilienbewertungen für die Erbschaftsteuer – die Bewertungsfaktoren im Sachwertverfahren wurden deutlich angehoben. Dadurch können Erbschaftsteuerwerte um 20 bis 30 Prozent steigen. Die bayerische Landesregierung klagt aktuell vor dem Verfassungsgericht auf höhere Freibeträge.

Erbschaftssteuer bei Immobilien: Grundlagen & Freibeträge

Bevor ich Dir die cleveren Strategien zeige, lass uns zunächst die Basis verstehen: In Deutschland wird jedes Erbe vom Staat bewertet und – falls es den jeweiligen Freibetrag übersteigt – besteuert. Für Immobilien bedeutet das: Das Finanzamt ermittelt zunächst den Verkehrswert der geerbten Immobilie. Anschließend wird pro Erbe der persönliche Freibetrag abgezogen. Liegt der Immobilienwert unter dem Freibetrag, fällt keine Erbschaftsteuer an. Nur der Wertanteil oberhalb des Freibetrags wird besteuert.

Die Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad

Die Höhe des steuerfreien Betrags richtet sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser gemäß § 16 ErbStG. Enge Familienangehörige erhalten die höchsten Freibeträge:

• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 € Freibetrag. Zusätzlich gibt es einen speziellen Versorgungsfreibetrag von bis zu 256.000 € für den überlebenden Partner, der greift, wenn keine ausreichende Rente vorhanden ist.
• Kinder und Stiefkinder: 400.000 € Freibetrag pro Elternteil. Das bedeutet: Ein Kind kann beim Tod des Vaters 400.000 € und beim Tod der Mutter weitere 400.000 € steuerfrei erben – zusammen also bis zu 800.000 €. Enkelkinder erhalten 400.000 €, wenn ihre Eltern bereits verstorben sind; leben die Eltern noch, beträgt der Enkel-Freibetrag 200.000 €.
• Weitere Angehörige und Nicht-Verwandte: Für Geschwister, Nichten, Neffen, Lebensgefährten ohne Trauschein und alle übrigen Erben liegt der Freibetrag einheitlich bei 20.000 €. Diese vergleichsweise niedrige Grenze führt dazu, dass in solchen Fällen – gerade bei Immobilien – nahezu immer Erbschaftsteuer anfällt.

Steuerklassen und Steuersätze

Überschreitet der zu vererbende Immobilienwert den Freibetrag, unterliegt der Restbetrag der Erbschaftsteuer. Der Steuersatz hängt von der Steuerklasse des Erwerbers ab, welche ebenfalls durch das Verwandtschaftsverhältnis bestimmt wird. Für 2025 gelten folgende Steuersätze:

• Steuerklasse I: nächste Angehörige (Ehegatten, Kinder, Enkel, Eltern/Großeltern) – günstigste Steuersätze (7 % bis max. 30 % progressiv)
• Steuerklasse II: entferntere Verwandte (Geschwister, Neffen/Nichten, Schwiegerkinder etc.) – mittlere Steuersätze (15 % bis 43 %)
• Steuerklasse III: alle übrigen Erben (Nicht-Verwandte) – höchste Steuersätze (30% bis 50%)

Ein Beispiel macht es deutlich: Dein Kind erbt ein Haus im Wert von 600.000 € von Dir. Nach Abzug von 400.000 € Freibetrag verbleiben 200.000 €, die in Steuerklasse I zu versteuern sind. Laut § 19 ErbStG beträgt der Satz hier 11 %, sodass 22.000 € Erbschaftsteuer anfallen würden.

Ein wichtiger Hinweis: Bei vermieteten Wohnimmobilien setzt das Finanzamt für die Erbschaftsteuer pauschal nur 90 % des Wertes lt. Bewertungsgesetz an. Mit diesem 10 % Abschlag will der Gesetzgeber die Versorgung mit Mietwohnungen fördern.

Immobilien vererben steuerfrei: Das Familienheim als Königsweg

Eine der wichtigsten Ausnahmen im Erbschaftsteuerrecht betrifft das Familienheim – also das vom Erblasser selbst bewohnte Eigenheim. Gemäß § 13 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG können Ehepartner und Kinder ein solches Familienwohnhaus komplett steuerfrei erben – zusätzlich zu den persönlichen Freibeträgen. Diese Befreiung soll verhindern, dass Hinterbliebene ihr Zuhause aus steuerlichen Gründen verkaufen müssen.

Die Voraussetzungen im Detail:

• Selbstnutzung durch den Erblasser: Die Immobilie muss bis zum Tod vom Erblasser zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein (Hauptwohnsitz). Nicht begünstigt sind also Ferienhäuser oder vermietete Objekte. Ausnahme: Konnte der Erblasser aus zwingenden Gründen nicht mehr dort wohnen, etwa wegen Pflegebedürftigkeit im Heim, bleibt die Begünstigung dennoch erhalten.
• Erwerb durch Ehegatte oder Kind: Die Steuerbefreiung gilt nur für Ehegatten bzw. eingetragene Lebenspartner und Kinder des Erblassers. Andere Erben profitieren nicht von dieser speziellen Regelung.
• Unverzügliche Selbstnutzung durch den Erben: Der Erbe muss die Immobilie unverzüglich selbst beziehen und mindestens 10 Jahre lang selbst bewohnen. "Unverzüglich" bedeutet laut Rechtsprechung in der Regel innerhalb von 6 Monaten nach dem Erbfall. Wird das Haus vor Ablauf von zehn Jahren verkauft oder vermietet, entfällt rückwirkend die Steuerbefreiung.
• Flächenbegrenzung für Kinder: Bei Kindern ist die Steuerbefreiung auf 200 Quadratmeter Wohnfläche beschränkt. Ist das Elternhaus größer, muss der übersteigende Wohnflächenanteil versteuert werden. Für Ehegatten gibt es keine Wohnflächenbegrenzung.

Praxis-Tipp: Wer mehrere Immobilien besitzt, aber nur eine davon selbst nutzt, sollte im Testament klar zuordnen, welches Objekt als Familienheim (das Haus oder die Wohnung) begünstigt vererbt werden soll. Das stellt sicher, dass die wertvollste Steuerbefreiung optimal genutzt wird.

Freibeträge optimal nutzen: Strategien zur steuerfreien Nachlassplanung

Trotz hoher Freibeträge kann gerade beim Immobilienerbe schnell eine Steuerpflicht entstehen. Als strategischer Steuerberater zeige ich Dir hier erprobte Strategien, wie Du Freibeträge ausschöpfen und vervielfachen kannst.

1. Auf beide Eltern verteilen

Wenn möglich, sollte eine wertvolle Immobilie anteilig beiden Elternteilen gehören. Verstirbt zunächst ein Elternteil, erbt das Kind dessen Hälfte und nutzt seinen vollen Freibetrag von 400.000 €. Vererbt später der zweite Elternteil die restliche Hälfte, steht dem Kind erneut ein Freibetrag von 400.000 € zu.

2. Mehrere Kinder als Erben einsetzen

Ähnlich wichtig ist die Verteilung an alle Kinder. Jeder Nachkomme verfügt über seinen eigenen Freibetrag von 400.000 €. Bei einem Immobilienvermögen von etwa 1 Million Euro kann es sich lohnen, zwei Kindern je 50 % zu vererben statt alles an eines.

3. Erbschaftsteuer und Schenkungsteuergesetz

Anstatt die Immobilie erst beim Tod zu übertragen, kann es steuerlich vorteilhaft sein, Teilübertragungen zu Lebzeiten vorzunehmen. Der Grund: Die 10-Jahres-Frist. Freibeträge können alle zehn Jahre von derselben Person erneut in Anspruch genommen werden.

Wichtig: Die 10-Jahres-Frist erfordert vorausschauende Planung. Verstirbt der Schenker innerhalb der 10 Jahre, werden frühere Schenkungen dem Erbe hinzugerechnet.

4. Spezialfall Kettenschenkung

Eine Kettenschenkung nutzt Zwischenstationen, um zusätzliche Freibeträge zu erschließen.
Beispiel: Großeltern möchten dem Enkel 600.000 € zukommen lassen, aber der Freibetrag liegt nur bei 200.000 €. Lösung: Erst schenken die Großeltern an ihren Sohn (Freibetrag 400.000 €), dieser gibt umgehend an sein Kind weiter.

Durch solche Konstruktionen lassen sich zusätzliche Freibetragswege erschließen. Die Finanzverwaltung schaut bei offenkundigen Kettenschenkungen allerdings genau hin.

Verkauf als Alternative zur Schenkung

Neben der klassischen Schenkung zu Lebzeiten oder der Vererbung im Todesfall kannst Du Deine Immobilie auch an Deine Kinder verkaufen – mit interessanten steuerlichen Effekten.

Vorteile eines Verkaufs an Familienmitglieder:

• Keine Grunderwerbsteuer bei direkter Linie (z. B. Eltern an Kinder, § 3 Nr. 6 GrEStG)
• Höhere Abschreibungsgrundlage (AfA) für das Kind, was zukünftige Steuerlast senkt
• Liquidität für Dich als Verkäufer – z. B. durch ein Bankdarlehen oder ein privat gewährtes Darlehen vom Kind
• Spekulationsfrist nutzen: Nach zehn Jahren ist ein Immobilienverkauf steuerfrei

Natürlich sollte der Verkaufspreis marktgerecht sein. So lassen sich Einnahmen für die Rente schaffen, ohne auf das Familienvermögen verzichten zu müssen. Gleichzeitig kannst Du gezielt festlegen, welches Kind welche Immobilie erhält – und behältst somit Kontrolle über die Vermögensstruktur.

Immobilienübertragung mit Nießbrauch: Steuern sparen und Rechte sichern

Eine besonders clevere Gestaltung ist die Schenkung unter Vorbehalt des Nießbrauchs. Dabei überträgst Du die Immobilie zu Lebzeiten auf die Kinder, behältst Dir jedoch das lebenslange Recht vor, das Objekt zu nutzen oder die Mieteinnahmen zu beziehen.

Der Nießbrauch wird im Grundbuch eingetragen und mindert den Wert des übertragenen Eigentums erheblich. Für die Schenkungsteuer wird nicht der volle Immobilienwert angesetzt, sondern abzüglich des Nießbrauchwerts. Dieser richtet sich nach dem Alter des Nießbrauchers und der Höhe einer jährlichen Nutzungsrente.

Vorteile des Nießbrauchmodells:

• Die Eltern können weiterhin in ihrer Immobilie wohnen oder diese vermieten
• Die Eigentumsnachfolge ist bereits geregelt
• Zukünftige Wertsteigerungen finden beim Nachwuchs statt
• Mit der Schenkung startet die 10-Jahres-Frist für erneute Freibeträge

Praxisbeispiel: Ein 75-jähriger Vater überschreibt sein Haus (Wert 500.000 €) an die Tochter und behält Nießbrauch. Der Nießbrauch hat einen Kapitalwert von etwa 200.000 €. Für die Steuer wird die Schenkung mit 300.000 € angesetzt – keine Steuer, da unter dem Freibetrag von 400.000 €.

Wichtig: Bei einem Verzicht auf den Nießbrauch zu Lebzeiten kann Schenkungsteuer anfallen. Das Nießbrauchmodell ist äußerst beliebt, um Immobilienvermögen steueroptimiert und dennoch abgesichert zu übertragen.

Weitere Gestaltungsoptionen: Rückfallklauseln, Familiengesellschaften, Unternehmen

Neben den gängigen Instrumenten gibt es für spezielle Situationen weitere Gestaltungsmodelle:

Schenkung mit Rückfallklausel

Wer seine Immobilie schon zu Lebzeiten verschenkt, kann sich durch vertragliche Klauseln absichern. Eine Rückfallklausel bewirkt, dass das Geschenk an den Schenker zurückfällt, falls bestimmte Bedingungen eintreten – etwa wenn der Beschenkte vor dem Schenker stirbt.

Steuerlich hat diese Klausel den Vorteil: Tritt die Bedingung ein, wird der Rückfall nicht erneut besteuert, weil er als auflösende Bedingung der ersten Schenkung gilt. Gerade bei älteren Schenkern und jüngeren Beschenkten sind solche Klauseln sinnvoll.

Familiengesellschaft

Eine weitere Option ist, Immobilien in eine Familiengesellschaft einzubringen. Etwa können Eltern und Kinder gemeinsam eine GbR gründen, die das Haus hält. Anteile lassen sich dann schrittweise übertragen.

Bei Personengesellschaften gelten die Vorgaben der Erbschaftsteuer analog zum direkten Halten. Bei vermieteten Immobilien greifen allerdings nicht die großzügigen Steuererleichterungen für Betriebsvermögen.

Familienstiftungen

Für sehr große Immobilienvermögen setzen manche Familien auf Stiftungen. Eine Familienstiftung unterliegt zwar der "Erbersatzsteuer" alle 30 Jahre, profitiert aber von Steuerklasse I. Der Reiz liegt darin, Vermögen langfristig gebunden zu erhalten.

Gemeinnützige Stiftungen sind komplett von Erbschaftsteuer befreit. Wer ein Haus an eine gemeinnützige Stiftung vermacht, zahlt keinerlei Erbschaftsteuer – allerdings ist das Vermögen dann endgültig dem Familienvermögen entzogen.

Fazit: Immobilien steuerfrei vererben – Planung ist alles

Mit rechtzeitiger Planung und Kenntnis der Steuerregeln ist es in vielen Fällen möglich, Immobilien ohne Erbschaftsteuer weiterzugeben. Die großzügigen Freibeträge (bis 500.000 € pro Person) sorgen dafür, dass insbesondere an Ehepartner und Kinder häufig gar keine Steuer anfällt.

Schlüssel zum Erfolg ist, diese Freibeträge klug zu nutzen – sei es durch Aufteilung auf mehrere Erben, die Nutzung des Familienheim-Privilegs oder durch lebzeitige Schenkungen im 10-Jahres-Rhythmus. Spezielle Gestaltungen wie Verkauf, Nießbrauch, Rückfallklauseln oder Familiengesellschaften bieten zusätzliche Werkzeuge.

Gleichzeitig solltest Du die menschliche Komponente nicht vergessen: Klare Absprachen in der Familie, ein wasserdichtes Testament und gegebenenfalls fachliche Beratung gehören zu jeder erfolgreichen Nachlassplanung.

Angesichts steigender Immobilienwerte und unveränderter Freibeträge wird dieses Thema für die breite Mitte der Gesellschaft immer relevanter. Handle jetzt und sichere Dir eine persönliche Steueranalyse – so bleibt das Familienheim in der Familie und nicht beim Finanzamt.

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FAQ: Häufige Fragen zum steuerfreien Vererben von Immobilien

Wann entfällt die Erbschaftssteuer bei Immobilien?

Die Erbschaftsteuer entfällt, wenn der Wert der Immobilie unter dem geltenden Freibetrag liegt – z. B. 500.000 € bei Ehepartnern oder 400.000 € je Elternteil bei Kindern (§ 16 ErbStG). Außerdem bleibt ein selbstgenutztes Familienheim vollständig steuerfrei, wenn es vom Ehepartner oder Kind geerbt und mindestens 10 Jahre lang selbst bewohnt wird (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b/c ErbStG). Bei vermieteten Wohnimmobilien wird zudem nur 90 % des Verkehrswerts angesetzt, was ebenfalls zur Steuerfreiheit beitragen kann.

Wie vererbe ich mein Haus steuerfrei?

Du kannst Dein Haus steuerfrei vererben, wenn der Verkehrswert unter dem Freibetrag des Erben liegt oder wenn es sich um das selbstgenutzte Familienheim handelt, das unter den genannten Voraussetzungen (z. B. 10 Jahre Selbstnutzung durch den Erben) vererbt wird. Alternativ kannst Du das Haus auch zu Lebzeiten durch Schenkung mit Nießbrauch übertragen – dabei wird der Immobilienwert reduziert und bleibt oft unter dem Freibetrag. Schenkungen lassen sich alle 10 Jahre wiederholen und können so größere Vermögen steuerfrei übertragen.

Wann ist eine geerbte Immobilie steuerfrei?

Eine geerbte Immobilie ist steuerfrei, wenn sie entweder unter den persönlichen Freibetrag fällt oder wenn sie als Familienheim nach § 13 ErbStG privilegiert übertragen wird. Die Familienheimregelung gilt nur bei Ehepartnern und Kindern, wenn das Haus sofort selbst genutzt und mindestens 10 Jahre bewohnt wird. Bei Kindern ist die Befreiung zusätzlich auf 200 m² Wohnfläche begrenzt.

Kann ich meine Immobilie steuerfrei vererben?

Ja, unter bestimmten Voraussetzungen ist das möglich. Enge Familienangehörige können durch hohe Freibeträge oft ganz steuerfrei erben (z. B. Kinder bis 400.000 € je Elternteil). Außerdem bleibt ein selbstbewohntes Haus steuerfrei, wenn es an den Ehepartner oder an ein Kind vererbt wird und dieser Erbe mindestens 10 Jahre darin wohnen bleibt. Für Ehegatten gilt diese Befreiung unbegrenzt, bei Kindern ist sie auf 200 m² Wohnfläche beschränkt.

Wie viel kann man steuerfrei erben (Immobilie)?

Das hängt vom Verwandtschaftsverhältnis ab. Ehepartner können 500.000 € erben, ohne dass Steuer anfällt. Kinder haben pro Elternteil 400.000 € Freibetrag – erbt ein Kind also von beiden Eltern, sind bis zu 800.000 € steuerfrei. Enkel haben 200.000 € (bzw. 400.000 €, falls das eigene Elternteil verstorben ist). Darüber hinaus gibt es die Familienheim-Regel für selbstgenutzte Immobilien.