Steuern sparen mit Immobilien – Praktische Tipps für jeden Anleger 2025

Immobilien bieten in Deutschland zahlreiche Steuervorteile – von Abschreibungen über absetzbare Finanzierungskosten bis zu steuerfreien Gewinnen beim Verkauf. In diesem Artikel zeigen wir Schritt für Schritt, wie Du legal mit Immobilien Steuern sparen kannst.

Ob Du Vermieter bist und Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung optimal absetzen möchtest, oder ein Haus als Kapitalanlage kaufen möchtest, oder selbst im Eigenheim wohnst und nach Steuerentlastungen suchst: Hier erfährst Du, welche Kosten Du in voller Höhe steuerlich geltend machen kannst, welche Steuervorteile für Eigentümer und Vermieter in Frage kommen und warum Du mit der passenden Strategie Deine Steuerlast deutlich senken kannst.  Mit den richtigen Steuertipps holst Du mehr aus Deiner Immobilie als Kapitalanlage heraus, ohne das Finanzamt zu überzahlen.

Key Takeaways – Die wichtigsten Steuerspartipps

• Alle abzugsfähigen Kosten nutzen: Vermieter können Zinskosten, Instandhaltung, Nebenkosten und mehr als Werbungskosten ansetzen, um Mieteinnahmen auszugleichen. Entstehen Verluste, lassen sich diese mit anderen Einkünften verrechnen.
• Abschreibung (AfA) optimal einsetzen: Durch Absetzung für Abnutzung können Gebäudeabschreibungen über Jahrzehnte Deine Steuerlast senken. Neue Wohngebäude ab Baujahr 2023 profitieren von 3% AfA (statt 2%). Zusätzlich gibt es Sonderabschreibungen und eine degressive AfA für Neubauten (5% p.a. ab 2023) zur schnelleren Abschreibung.
• Steuerfrei verkaufen nach 10 Jahren: Gewinne aus dem privaten Immobilienverkauf bleiben nach einer Spekulationsfrist von 10 Jahren steuerfrei. Selbstgenutzte Immobilien können unter bestimmten Voraussetzungen sogar früher steuerfrei veräußert werden.
• Clever kaufen und finanzieren: Schon vor dem Kauf lassen sich Steuern sparen – z.B. durch Wohn-Riester-Verträge (Beiträge bis 2.100 € p.a. als Sonderausgaben absetzbar).
• Grunderwerbsteuer sparen: Teile den Kaufpreis realistisch in bewegliche Gegenstände (z. B. Küche) und das Gebäude auf. Nur der Immobilienanteil unterliegt der Grunderwerbsteuer. Das senkt die Bemessungsgrundlage deutlich.
• Rechtsform & Holding-Strukturen nutzen: Mit einer Immobilien-GmbH werden Mieteinnahmen mit nur ~15–16% Körperschaftsteuer (zzgl. Soli) versteuert – deutlich weniger als der persönliche Spitzensteuersatz von bis zu 42%. Durch spezielle Gestaltungen (z.B. Familien-GbR oder Holding-Strukturen) lassen sich zudem Gewerbesteuer vermeiden und Einkünfte auf niedrig besteuerte Familienmitglieder verteilen.
• Sonderfälle Eigenheim & Denkmal: Auch beim selbst genutzten Haus oder bei einem denkmalgeschützten Gebäude locken spezielle Steuervorteile – etwa durch abziehbare Handwerkerkosten oder erhöhte Abschreibungen.

Gerade wenn Du zu den sogenannten „Gutverdienern“ gehörst und bereits über Kapital verfügst, lohnt sich die geschickte Ausnutzung dieser Steuervorteile mehrfach: Du senkst Deine Steuerlast und investierst zugleich in einen Sachwert mit vergleichsweise geringem Inflationsrisiko.

Warum Immobilien Dir beim Steuern sparen helfen können

Immobilien sind in Deutschland bekanntermaßen eine solide Kapitalanlage. Besonders für Gutverdiener ist der Immobilienerwerb oft interessant, um von einem konstanten Wertzuwachs zu profitieren und gleichzeitig langfristig für die Altersvorsorge vorzusorgen. Immobilien sind zudem ein vergleichsweise inflationsgeschützter Weg, um Vermögen zu sichern und auszubauen.

Doch es geht nicht nur um den Sachwert selbst. Wer geschickt agiert, kann gleich mehrere Ziele erreichen: den Vermögensaufbau, regelmäßige Einnahmen aus Vermietung und attraktive Steuererleichterungen. Dank zahlreicher Regelungen im Steuerrecht fördert der Staat den privaten Wohnraum, um Menschen zum Bauen, Kaufen und Vermieten zu motivieren. Wenn Du diese Gesetze, Änderungen und Tipps kennst, ist mit Immobilien Steuern zu sparen kein leeres Versprechen.

Steuervorteile von Immobilien – Überblick

Vermieter können nahezu alle mit der Immobilie zusammenhängenden Ausgaben als Werbungskosten geltend machen gemäß. Dazu zählen unter anderem:

• Finanzierungskosten: Zinsen für Immobilienkredite sind in voller Höhe absetzbar. Tilgungsraten selbst mindern die Steuer zwar nicht, aber durch kluge Finanzierung (z.B. Zinsbindung bei hohen Zinsen oder Sondertilgungen bei niedrigen Zinsen) kannst Du den absetzbaren Zinsanteil optimieren.
• Abschreibung des Gebäudes: Der Wertverzehr einer vermieteten Immobilie kann jährlich steuerlich abgeschrieben werden. Dies ist oft der größte Steuervorteil für Vermieter.
• Erhaltungs- und Renovierungskosten: Ausgaben für Reparaturen, Renovierungen oder Modernisierungen lassen sich als Werbungskosten absetzen, sofern sie nicht den Wert erheblich erhöhen (sonst ggf. nur via AfA). Größere Sanierungen, die innerhalb von 3 Jahren nach Kauf >15% des Gebäudewerts kosten, gelten als Herstellungskosten und sind daher ebenfalls über Abschreibung absetzbar.
• Nebenkosten & Verwaltung: Alle laufenden Betriebskosten (Grundsteuer, Müllabfuhr, Hausmeister, Gärtner etc.) sowie Verwaltungskosten, Inseratskosten oder Maklerprovision bei Vermietung sind abzugsfähig. Selbst Fahrtkosten zur Mietimmobilie können angesetzt werden (Dienstreisepauschalen).

Eigennutzer einer Immobilie haben weniger direkte Steuervorteile, profitieren aber z.B. von handwerklichen Dienstleistungen im Haushalt: 20% der Lohnkosten von Handwerkerrechnungen (für Renovierung, Gartenpflege, Putzdienst etc.) können von der Einkommensteuer abgezogen werden – bis zu 1.200 € pro Jahr. Außerdem gibt es spezielle Abschreibungen für Denkmalschutz-Immobilien, die auch Selbstnutzer geltend machen dürfen.

Für Dich heißt das: Wer die Steuerspielregeln kennt, kann mit Immobilien erheblich Vermögen aufbauen, während ein Teil der Kosten indirekt vom Fiskus getragen wird. Andererseits profitierst Du vom häufig gegebenen Wertzuwachs einer Immobilie, was sich für Dich doppelt lohnt.

Wie Du beim Immobilienkauf Steuern sparen kannst

Wenn Du planst, eine Immobilie als Kapitalanlage zu erwerben, lohnt es sich, bereits beim Kauf an Steuern zu sparen zu denken. Ein großer Kostenblock ist die Grunderwerbsteuer. Sie variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.

Kaufpreisaufteilung und Grunderwerbsteuer

Bei einem Immobilienkauf für 300.000 Euro kann Dir die Grunderwerbsteuer locker 10.000 Euro kosten, je nach Region. Aber es gibt eine Möglichkeit, diese Kosten zu senken, indem Du den Kaufpreis korrekt aufteilst:

• Kaufnebenkosten optimieren: Bewegliche Güter wie Einbauten, Küche oder Möbel, die Teil der Immobilie sind, werden separat ausgewiesen. Diese fließen nicht in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ein
• Zudem kann es Sinn ergeben, das Grundstück und etwaige Hausbaukosten bei Neubauten getrennt zu erwerben, um die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückskauf zu zahlen. Das kann mehrere tausend Euro sparen, wenn Grundstück und Gebäude nicht „am Stück“ gekauft werden.
• Eine weitere Möglichkeit, den Kaufpreis intelligent zu verteilen, ist das Gutachterliche Aufteilen des Kaufpreises in Boden- und Gebäudeanteil. Für die lineare AfA (siehe Abschnitt zu Abschreibungen) zählt nur der Gebäudewert. Wenn er sachgerecht höher angesetzt wird (z. B. über ein Gutachten), steigt Deine jährliche AfA und damit Dein Vorteil bei der Steuererklärung.

Steuerfallen beim Kauf vermeiden: Kaufst Du innerhalb der Familie, beachte, dass nicht alle familiären Übertragungen steuerfrei sind. Eheleute und direkte Verwandte ersten Grades zahlen keine Grunderwerbsteuer, bei Geschwistern jedoch fällt sie an. Überträgst Du Anteile an einer Immobilie in einer Personengesellschaft (GbR) innerhalb von fünf Jahren und bleiben die Beteiligungen unter bestimmten Grenzen, kann Grunderwerbsteuer vermieden werden – ein Trick, der in Familien-GbRs oft genutzt wird.

Wer hingegen mehrere Immobilien in kurzer Zeit kauft und wieder verkauft, sollte aufpassen: Ab drei Verkäufen in fünf Jahren könnte das Finanzamt einen gewerblichen Grundstückshandel unterstellen, was erhöhte Steuerpflicht auslöst (dann werden alle Verkäufe voll versteuert). Plane Deine An- und Verkäufe daher mit zeitlichem Puffer, um innerhalb der privaten Sphäre zu bleiben.

Tipp: Nutze bereits in der Planungsphase die Expertise eines Steuerberaters. Eine Steuer-Vorausberechnung vor dem Immobilienkauf – inkl. aller Förderungen und Kosten – zeigt, welche Objekte sich nach Steuern wirklich lohnen. Kontaktiere uns für eine individuelle Beratung, damit Du von Anfang an optimal aufgestellt bist.

Steuervorteile bei der Vermietung: Alle Ausgaben clever absetzen

Sobald Du beginnst, Deine Wohnung oder Dein Haus zu vermieten, kannst Du sämtliche damit verbundenen Ausgaben als Werbungskosten in Deiner Steuererklärung ansetzen. In der Steuererklärung werden diese Einnahmen und Ausgaben in der Anlage V gegenübergestellt. Diese Minderung der Einnahmen führt direkt zu weniger Steuer. Folgende Posten sind besonders relevant:

• Finanzierungskosten: Zinsen für das Darlehen, mit dem Du die Immobilie erworben hast, sind in voller Höhe steuerlich geltend zu machen
• Laufende Nebenkosten: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Müllabfuhr, Schornsteinfeger, Straßenreinigung usw.
• Modernisierung und Renovierungen, sofern sie nicht als “anschaffungsnahe Herstellungskosten” gelten
• Maklerprovision bei der Suche nach Mietern oder bei Neu-Vermietung

Grundsätzlich gilt: Hast Du höhere Ausgaben als Einnahmen (also ein Verlust), mindert das Dein zu versteuerndes Einkommen, wodurch Du Steuern sparen kannst. Solche Verluste können sogar mit anderen Einkünften verrechnet werden, was für viele Eigentümer in den Anfangsjahren sehr attraktiv ist.

Abschreibungen optimal nutzen

Die Abschreibungen (AfA) zählen zu den stärksten Steuervorteilen für private Vermieter. Im deutschen Steuerrecht kannst Du den Gebäudeanteil Deiner Immobilie linear über mehrere Jahrzehnte abschreiben. Standard sind 2 % pro Jahr, bei Neubauten ab 2023 sogar 3 %. Bei Altbauten vor 1925 darfst Du 2,5 % ansetzen.

• Beispiel: Kaufst Du ein Gebäude von 2025 mit einem Wert von 300.000 Euro, beträgt Deine lineare AfA bei 3 % stolze 9.000 Euro pro Jahr. Diese 9.000 Euro mindern Deine Mieteinnahmen in Deiner Steuererklärung.
• Das ist eine hervorragende Möglichkeit, Deine effektive Steuerlast zu reduzieren. Stell Dir vor, Du machst durch Miete 10.000 Euro Einnahmen, hast aber 12.000 Euro Ausgaben inklusive AfA. Dann sinkt Dein zu versteuerndes Einkommen um 2.000 Euro.

Bei Neubau zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 kannst Du optional die degressive Abschreibungen wählen (Wachstumschancengesetzes (Ende 2023). Dann schreibst Du im ersten Jahr 5 % der Anschaffungskosten ab und in den folgenden Jahren je 5 % des Restwerts. Das erhöht Deinen Steuerspareffekt gerade zu Beginn.

Außerdem kannst Du Dir ein Nutzungsdauergutachten (z. B. von vereidigten Sachverständigen) erstellen lassen, um bei älteren Immobilien eine kürzere Restnutzungsdauer nachzuweisen. Dadurch erhöht sich Dein jährlicher AfA-Satz, was Deine Steuerlast weiter senkt.

Restnutzungsdauer-Gutachten (AfA-Turbo)

Ein Geheimtipp, den bislang nur wenige Vermieter nutzen: Nutzungsdauergutachten, um die Abschreibungsdauer zu verkürzen. Gesetzlich darfst Du eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer ansetzen (§ 7 Abs.4 EStG), wenn Du ein Gutachten eines vereidigten Sachverständigen vorlegst.

In der Praxis heißt das: Statt pauschal 50 Jahre bei 2% AfA könnten z.B. nur 30 Jahre Restnutzungsdauer attestiert werden – dann steigt Deine AfA auf 3,33% pro Jahr.  

Allerdings verlangen viele Finanzämter inzwischen eine Vor-Ort-Besichtigung im Gutachten – qualitativ gute Anbieter bieten dies bereits an.

Unser Rat: Prüfe bei jeder neu gekauften Bestandsimmobilie, ob ein AfA-Gutachten sinnvoll ist. Die Investition amortisiert sich steuerlich oft nach 1–2 Jahren schon.

Denkmal-AfA und Sanierungen

Besitzt Du ein denkmalgeschütztes Gebäude oder ein Haus in einem förderfähigen Sanierungsgebiet, winken außergewöhnliche Abschreibungsmöglichkeiten (§ 7i, § 7h EStG): Vermieter können bis zu 100% der Sanierungskosten zusätzlich abschreiben – verteilt über 12 Jahre (8 Jahre je 9%, 4 Jahre je 7%). Eigennutzer dürfen immerhin 90% der Sanierungskosten über 10 Jahre von der Steuer absetzen (je 9% pro Jahr).

Wichtig: Es zählen nur erhaltungswürdige Maßnahmen nach Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde, und Du musst die Kosten selbst getragen haben. Beispiel: Du renovierst Dein denkmalgeschütztes Fachwerkhaus für 100.000 €; als Vermieter setzt Du davon 90.000 € verteilt über 12 Jahre ab, als Selbstnutzer 90.000 € über 10 Jahre.

Diese Denkmal-AfA ist zusätzlich zur normalen Gebäude-AfA möglich und macht insbesondere hoch-sanierungsbedürftige Objekte steuerlich attraktiv.

Erhaltungs- vs. Herstellungskosten

Bei Renovierungen ist es essenziell zu unterscheiden, ob es sich um Erhaltungsaufwand oder um anschaffungsnahe Herstellungskosten handelt.

• Erhaltungsaufwand (z. B. Ausbesserungen, kleinere Modernisierungen) kannst Du sofort in voller Höhe steuer absetzen.
• Herstellungskosten (größere Umbauten, Grundrissänderungen, Luxussanierungen) werden über viele Jahre per AfA verteilt.

Halte Dich an die 15 %-Regel: Investitionen über 15 % des Gebäudewerts innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf gelten schnell als Herstellungskosten und verteilen sich dann in Form der Abschreibungen.

Steuerfrei verkaufen nach 10 Jahren (Spekulationsfrist)

Eines der größten Geschenke, das Dir das deutsche Steuerrecht macht, ist die Spekulationsfrist. Verkaufst Du Deine privat gehaltene Immobilie nach mindestens zehn Jahren, bleibt Dein Gewinn steuerfrei. Das heißt, es fällt keine Spekulationssteuer an.

Gerade wer seine Kapitalanlage langfristig hält, profitiert enorm. Ein potenziell sechsstelliges Plus nach zehn Jahren ohne Steuerlast ist realistisch, sofern der Marktwert steigt.

Wichtig ist, ob Du die Immobilie in den letzten drei Jahren selbst bewohnt hast oder durchgehend vermietet war.

Doch Achtung: Verkaufst Du mehrere Objekte in kurzer Zeit (Stichwort: Drei-Objekt-Grenze), unterstellt Dir das Finanzamt eventuell einen gewerblichen Grundstückshandel. Dann greift die Spekulationsfrist nicht mehr, und Dein Gewinn wird voll besteuert. Das Finanzamt nimmt ab drei verkauften Immobilien in fünf Jahren schnell die Gewerblichkeit an. Daher solltest Du mit dem Verkauf mehrere Objekte vorsichtig sein, um die Steuerfreiheit nicht zu verlieren.

Immobilien Steuern als Selbstnutzer: Welche Kosten kannst Du absetzen?

Du nutzt ein Haus oder eine Eigentumswohnung selbst? Zwar entfallen hier Einnahmen aus Vermietung, doch bestimmte Kosten erlaubt das Steuerrecht trotzdem:

• Handwerkerleistungen: 20 % der Lohnkosten für Handwerker und haushaltsnahe Dienstleistungen, bis zu 1.200 Euro pro Jahr von Deiner Steuerlast abziehbar
• Arbeitszimmer: Falls Du ein häusliches Büro hast und kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht, kannst Du diesen Anteil anteilig steuerlich geltend machen
• Denkmal-AfA: Wohnst Du in einem unter Denkmalschutz stehenden Gebäude und renovierst es, gibt es attraktive erhöhte Abschreibungen für die Sanierung
• Energie-Förderungen und steuerliche Anreize: Investitionen in energetische Sanierungen am selbstgenutzten Wohneigentum wurden zeitweise ebenfalls steuerlich gefördert (§ 35c EStG: Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen). Ab 2025 könnten neue Klimaschutz-Förderungen steuerliche Effekte haben (je nach politischer Beschlusslage – z.B. Förderung klimafreundlicher Heizungen, Wärmepumpe etc.). Halte Ausschau nach neuen Gesetzen oder frage Deinen Steuerberater nach § 35c EStG und eventuellen Verlängerungen.

Unterm Strich spart ein Selbstnutzer Steuern vor allem indirekt: Durch mietfreies Wohnen (keine Einnahmen) entfällt ja die Steuer auf Mieteinnahmen komplett. Manchmal lohnt es sich jedoch, teilzuvermieten – z.B. eine Einliegerwohnung oder ein Zimmer an Studenten. Dadurch werden zwar Einnahmen generiert, aber Du kannst dafür anteilig alle Kosten absetzen. Bis zu 520 € Gewinn pro Jahr aus kurzfristiger Vermietung (z.B. Feriengäste) bleiben sogar steuerfrei.

Rechtsform & Strategie: Immobilien privat oder in der GmbH halten?

Gerade wenn Du mehr als eine Immobilie als Kapitalanlage halten möchtest, kommt es irgendwann zur Frage der richtigen Form. Ist es sinnvoll, weiterhin alles privat zu vermieten, oder lohnt sich eine Immobilien-GmbH?

• Privat: Mieteinnahmen werden mit Deinem persönlichen Steuersatz besteuert (bis zu 42/45 % Spitzensteuersatz). Dafür profitierst Du von der 10-jährigen Spekulationsfrist.

• GmbH: Auf Gewinn zahlt die GmbH rund 15 % Körperschaftsteuer (zzgl. Soli) sowie grundsätzlich Gewerbesteuer. Gewinnausschüttungen an Dich privat werden mit 25 % Abgeltungsteuer belegt. Dafür kannst Du in der GmbH deutlich mehr Geld reinvestieren, da dort weniger Steuerlast anfällt.

Wenn Du die Erträge nicht sofort privat brauchst, kannst Du in der GmbH schneller wachsen. Lass Dir aber eine konkrete Rechnung vom Steuerberater aufstellen. Bedenke zudem, dass es für größere Grundstückspakete Erleichterungen gibt (erweiterte Kürzung bei reiner Vermögensverwaltung).

Neben der GmbH gibt es auch Personengesellschaften wie die GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts), die für Familien interessant sein kann. Bei einer Familien-GbR versteuert zwar jeder Gesellschafter seinen Anteil mit Einkommensteuer, aber man kann Einkünfte auf mehrere Schultern verteilen. Eltern können z.B. Kinder ab 18 als GbR-Teilhaber einsetzen und ihnen einen Teil der Mieteinnahmen zuordnen. Diese werden dann bei den Kindern (meist mit geringem Steuersatz oder unter Grundfreibetrag) versteuert – unterm Strich zahlt die Familie insgesamt weniger Steuer.

Kurzum: Eine Immobilien-GmbH lohnt sich vor allem bei höheren Gewinneinkünften, die im Unternehmen bleiben sollen. Für kleinere Vermietungen oder wenn Du die Erträge zum Leben brauchst, ist der private Weg meist einfacher. Die 3-Objekt-Grenze (Ab wann gewerblicher Handel?) spielt auch eine Rolle: Wer sehr viele Objekte dreht, könnte in der GmbH sicherer agieren, um nicht privat gewerblich zu werden. Lass Dir von einem Experten durchrechnen, welche Variante für Dein Immobilienportfolio optimal ist

Grundlegende Neuerungen ab 2025

Grundsteuerreform 2025

Ab dem 1. Januar 2025 entfällt das alte Einheitswertsystem, das teilweise noch auf Werten von 1964 (West) und 1935 (Ost) beruhte. Künftig wird die Grundsteuer auf Basis aktueller Bodenrichtwerte, Grundstücksflächen und Gebäudeeigenschaften ermittelt. Die neue Formel sieht so aus:

• Grundsteuer=Grundsteuermessbetrag×Hebesatz
• Der Grundsteuermessbetrag ergibt sich aus dem Wert der Immobilie (Grund und Boden + Gebäude) multipliziert mit einer Steuermesszahl von 0,34 ‰
• Auswirkungen:
  • Einfamilienhäuser: Durchschnittlich +119 % Steuerlast.
  • Unbebaute Grundstücke: Teilweise bis zu +300 % durch gestiegene Bodenrichtwerte.
  • Regionale Unterschiede: Kommunen wie München nutzen hohe Hebesätze, um Infrastrukturkosten zu decken

Um böse Überraschungen zu vermeiden, solltest Du die kommunalen Hebesätze und die neue Bewertung Deiner Immobilie prüfen. Wer in einer teuren Metropolregion wohnt, muss meist mit einer deutlich erhöhten Grundsteuer rechnen.

CO₂-Steuer steigt auf 55 Euro pro Tonne

Ebenfalls zum 1. Januar 2025 ist der CO₂-Preis von 45 auf 55 € pro Tonne gestiegen. Das verteuert vor allem Gas- und Ölheizungen um ca. 0,6 ct/kWh. Wichtig für Vermieter: In vielen Fällen tragen sie laut jüngster Gesetzgebung bis zu 90 % der CO₂-Kosten, sofern keine Umlage im Mietvertrag vereinbart ist

• Dadurch entsteht ein Sanierungsdruck bei schlecht gedämmten Gebäuden, insbesondere in Kombination mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG 2025), das strengere energetische Vorgaben macht.
• Energetische Modernisierungen wirken sich doppelt positiv aus: Du kannst sie steuerlich absetzen (z. B. über Sonder-AfA oder Modernisierungsabschreibungen) und reduzierst langfristig Deine Betriebskosten.

Handlungsempfehlungen auf einen Blick

1. Degressive AfA (5 %) nutzen: Prüfe, ob Dein Neubau (Baubeginn bis 30.09.2029) die Anforderungen erfüllt, etwa EH55 oder besser.
2. Sonder-AfA nach § 7b: Wenn Du ein Effizienzhaus 40 realisierst, kannst Du für vier Jahre jährlich 5 % zusätzlich zur regulären AfA absetzen.
3. Grundsteuerprognose: Informiere Dich bei Deiner Kommune über die neuen Hebesätze und plane ggf. Rücklagen für steigende Zahlungen ein.
4. Energetische Modernisierung: Wenn Deine Immobilie schlecht gedämmt ist, lohnt sich die Sanierung doppelt – weniger CO₂-Abgabe und höhere steuerliche Abzüge.
5. Kaufnebenkosten sorgfältig absetzen: Makler, Notar, Grunderwerbsteuer etc. sind bei Vermietung keine verlorenen Ausgaben, sondern mindern Deine Steuerlast über die AfA.

Fazit: So steuerst Du Deine Immobilie erfolgreich

Wie Du siehst, sind die Möglichkeiten, mit einer Immobilie als Kapitalanlage gezielt Steuern zu sparen, enorm. Ob Du Vorteile aus Abschreibungen, Werbungskosten oder der zehnjährigen Spekulationsfrist ziehst – das deutsche Steuerrecht ist so ausgestaltet, dass Dir das Finanzamt einen Teil Deiner Kosten und Investitionen erstattet.

Gerade wenn Du neu im Thema bist, solltest Du Dir die Zeit nehmen, alle Abzüge sauber in Deiner Steuererklärung anzusetzen. Makler, Modernisierung, Zinsen, Grundsteuer und Co. summieren sich schnell zu hohen Ausgaben, die Du steuer absetzen kannst. Für komplexere Fälle (z. B. mehrere Wohnungen, Grundstücksteilungen, Holding-Strukturen) lohnt sich in der Regel die persönliche Beratung durch einen Steuerberater.

Bei Steuernsteuern.de kombinieren wir langjährige Expertise im Steuerrecht mit fundierter Marktkenntnis. Wir zeigen Dir passgenaue Tipps und Strategien, um Deine Immobilie bestmöglich steuerlich zu optimieren. So kannst Du Dein Geld sinnvoll investieren – und der Staat unterstützt Dich dabei mit handfesten Steuervorteilen.

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FAQ – Häufig gestellte Fragen rund um Immobilien und Steuern

Wie kann man beim Immobilienkauf Steuern sparen?

Mit Immobilien lassen sich besonders durch Vermietung Steuern sparen, da zahlreiche Kosten als Werbungskosten abgesetzt werden können. Eine wesentliche Steuersparmaßnahme ist die Abschreibung (AfA) der Anschaffungskosten des Gebäudes, die bei Wohnimmobilien in der Regel 2% pro Jahr über 50 Jahre beträgt. Zusätzlich können Modernisierungskosten, Instandhaltungsaufwendungen und bei nachgewiesener kürzerer Nutzungsdauer sogar höhere Abschreibungssätze geltend gemacht werde

Kann man Immobilien steuerlich absetzen?

Bei vermieteten Immobilien können Eigentümer die lineare Abschreibung der Anschaffungskosten (2-2,5% jährlich), sämtliche Nebenkosten, Hausverwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Darlehenszinsen steuerlich geltend machen. Bereits beim Kauf sind Maklerprovision, Notarkosten und Kosten für Immobiliengutachten absetzbar, wenn die Immobilie als Kapitalanlage dient. Bei selbstgenutzten Immobilien sind die Möglichkeiten begrenzter, jedoch können energetische Sanierungsmaßnahmen und haushaltsnahe Dienstleistungen teilweise abgesetzt werden

Ist Geldanlage in Immobilien sinnvoll?

Immobilien gelten als wertstabile Anlageobjekte mit geringeren Wertschwankungen als beispielsweise Aktien und bieten einen wirksamen Schutz vor Inflation. Eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage sollte idealerweise eine Rendite von 4 bis 5% abwerfen und kann damit deutlich besser als klassische Sparformen wie Tagesgeld oder Festgeld performen. Die Rentabilität hängt jedoch stark vom Standort, der Substanz der Immobilie und einem angemessenen Kaufpreis ab, wobei aktuell durch leicht gesunkene Bauzinsen und in den letzten Jahren zurückgegangene Immobilienpreise bessere Bedingungen als noch vor ein bis zwei Jahren herrschen.