Grunderwerbsteuer sparen: 5 legale Strategien für Immobilienkäufer

Beim Kauf einer Immobilie denken die meisten an Kaufpreis, Lage und Finanzierung – doch ein Posten wird regelmäßig unterschätzt: die Grunderwerbsteuer. Je nach Bundesland zahlst Du zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises, bevor Du überhaupt den Schlüssel in der Hand hältst. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € sind das schnell 10.000 € oder mehr an Steuer, die Dir beim Immobilienkauf entstehen.

Die bittere Wahrheit: Viele Käufer nehmen diese Kosten als unvermeidbar hin – und verschenken damit bares Geld. Dabei gibt es legale Strategien, mit denen Du die Grunderwerbsteuer erheblich senken oder in bestimmten Fällen sogar komplett vermeiden kannst.

In diesem Artikel zeigen wir Dir Schritt für Schritt, welche Möglichkeiten Du hast, um Grunderwerbsteuer zu sparen – von der cleveren Kaufpreisaufteilung über familieninterne Übertragungen bis hin zu fortgeschrittenen Gesellschaftsstrukturen.

Das Wichtigste in Kürze

• Kaufpreisaufteilung nutzen: Durch die separate Ausweisung von beweglichem Inventar im Kaufvertrag senkst Du die Bemessungsgrundlage und damit die Grunderwerbsteuer.
• Grundstück und Bau trennen: Bei Neubauten kann der getrennte Erwerb von Grundstück und Bauleistungen mehrere tausend Euro sparen.
• Familienübertragungen: Übertragungen zwischen Ehegatten und Verwandten in gerader Linie sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Die Befreiung gilt nach § 3 GrEStG u. a. auch für eingetragene Lebenspartner sowie in bestimmten Konstellationen für Stiefkinder
• Share Deals: Beim Erwerb von Gesellschaftsanteilen statt der Immobilie selbst kann sich die Steuer in bestimmten Konstellationen legal reduzieren oder vermeiden lassen – die Möglichkeiten sind seit der Reform 2021 durch die 90-%-Grenze und längere Beobachtungszeiträume allerdings deutlich eingeschränkt.
• Formwechsel GbR → GmbH: Ein Rechtsformwechsel ermöglicht in vielen Fällen die grunderwerbsteuerneutrale Überführung von Immobilien in eine GmbH-Struktur, wenn der Rechtsträger identisch bleibt.

Grunderwerbsteuer im Überblick: Steuersätze je nach Bundesland

Die Grunderwerbsteuer (GrEStG) fällt beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie in Deutschland an. Der Steuersatz variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % – ein erheblicher Unterschied, der beim Hauskauf oder dem Kauf einer Eigentumswohnung Tausende Euro ausmachen kann.

Die Steuer wird auf den im Kaufvertrag festgehaltenen Kaufpreis erhoben. Nach der Beurkundung beim Notar informiert dieser das zuständige Finanzamt, das den Grunderwerbsteuerbescheid erstellt. Erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer erhältst Du die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung – ohne sie ist kein Eintrag ins Grundbuch möglich.

Tabelle: Grunderwerbsteuer-Steuersatz nach Bundesland (Stand 2026)

Hinweis:  Die Tabelle zeigt ausgewählte Bundesländer. In Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein ist die Steuerlast besonders hoch. Bayern bietet mit 3,5% aktuell den niedrigsten Steuersatz; in allen anderen Ländern liegen die Sätze bei mindestens 5,0%

Strategie 1: Kaufpreisaufteilung – Bemessungsgrundlage gezielt senken

Ein bewährter Weg, um beim Immobilienkauf Grunderwerbsteuer zu sparen, ist die Aufteilung des Kaufpreises. Der Grundsatz: Nicht alles, was Du beim Kauf einer Immobilie mitzahlst, unterliegt der Grunderwerbsteuer. Diese Regel kannst Du strategisch nutzen.

Bewegliches Inventar separat ausweisen

Vereinbare im Kaufvertrag einen separaten Betrag für mitgekaufte Einbauten – etwa eine Einbauküche, Möbel, Markisen oder eine Sauna. Solche beweglichen Bestandteile gehören nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer und reduzieren damit den steuerpflichtigen Kaufpreis.

Rechenbeispiel: Statt 300.000 € komplett für „Grundstück + Haus" zu zahlen, weist Du 280.000 € für die Immobilie und 20.000 € für das Inventar aus. Bei einem Steuersatz von 6,5 % (etwa in Nordrhein-Westfalen) sparst Du allein durch diese Aufteilung 1.300 € Grunderwerbsteuer.

Vorsicht: Die Werte für das Inventar müssen realistisch und nachvollziehbar sein. Überhöhte Beträge korrigiert das Finanzamt – im schlimmsten Fall drohen Nachzahlungen. Erstelle daher neben der Aufteilung des Kaufpreises im Notarvertrag am eine Anlage mit den Werten als Nachweis und lege Rechnungen oder Fotos als Nachweis bei.

Grundstück und Bauleistungen getrennt erwerben

Bei einem Neubau kannst Du den Erwerb von Grundstück und Gebäude trennen. Kaufst Du zuerst das Grundstück und beauftragst den Hausbau in einem separaten Vertrag, fällt Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückskauf an – nicht auf die Baukosten. Diese Gestaltung spart in vielen Fällen mehrere tausend Euro.

Entscheidend ist dabei: Es darf keine rechtliche Verbindung zwischen Grundstückskauf und Bauvertrag bestehen. Werden beide Verträge als einheitliches Vertragswerk gewertet, besteuert das Finanzamt den gesamten Betrag. In der Praxis prüfen Finanzämter sehr genau, ob ein „einheitliches Vertragswerk“ vorliegt – etwa durch Vorverträge, abgestimmte Angebote oder eine enge personelle/vertragliche Verknüpfung von Verkäufer und Bauunternehmer.

„Durch eine clevere Kaufpreisaufteilung nimmt man sehr wohl Einfluss auf die Höhe der Kaufnebenkosten – entgegen der weit verbreiteten Meinung, Grunderwerbsteuer sei ein unvermeidbarer Fixposten." – Steuerberater David Kasper, Steuern steuern®

Strategie 2: Immobilien innerhalb der Familie übertragen

Innerhalb der engsten Familie erlaubt der Gesetzgeber erhebliche Steuervorteile. Ehegatten und Verwandte in gerader Linie (Kinder, Eltern, Großeltern) müssen beim Erwerb einer Immobilie untereinander keine Grunderwerbsteuer zahlen – das regelt § 3 GrEStG. Steuerfrei sind z. B. auch Erwerbe durch eingetragene Lebenspartner sowie bestimmte Vorgänge im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach Scheidung bzw. Aufhebung einer Lebenspartnerschaft.

Schenkung und Erbschaft innerhalb der Familie

Übertragen Eltern eine Immobilie an ihre Kinder, bleibt die Übertragung grunderwerbsteuerfrei. Allerdings greift in diesem Fall die Schenkungssteuer und bei Übertragungen unter den Freibeträgen von 400.000 € alle zehn Jahre pro Elternteil lassen sich viele Immobilien komplett steuerfrei an die nächste Generation weitergeben.

Auch die Übertragung zwischen Ehepartnern ist steuerfrei – sowohl während der Ehe als auch im Rahmen einer Scheidung bei der Vermögensaufteilung. So kann ein Partner dem anderen seinen Anteil am gemeinsam bewohnten Haus übertragen, ohne dass Grunderwerbsteuer anfällt.

Wichtig: Für Geschwister gilt diese Befreiung nicht. Der Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses zwischen Geschwistern löst Grunderwerbsteuer aus. Auch bei Übertragungen an Nichten, Neffen oder Schwiegereltern fällt die Steuer regulär an. Plane solche Übertragungen daher frühzeitig mit einem Steuerberater, um die optimale Gestaltung für Deinen Fall zu finden.

Strategie 3: Share Deals – Immobilien über Gesellschaften erwerben

Für fortgeschrittene Käufer und Investoren bieten sogenannte Share Deals eine der wirkungsvollsten Möglichkeiten, Grunderwerbsteuer zu sparen. Das Prinzip: Statt die Immobilie selbst zu kaufen, erwirbst Du Anteile an der Gesellschaft, die Eigentümerin des Grundstücks ist. Formal wechselt die Immobilie nicht den zivilrechtlichen Eigentümer – und es kann, bei Unterschreiten bestimmter Beteiligungsschwellen und Beachtung der speziellen Tatbestände des GrEStG, dazu kommen, dass keine Grunderwerbsteuer ausgelöst wird.

Dieses Modell nutzen Immobilieninvestoren seit Jahren, um hohe Kaufnebenkosten zu vermeiden.

Wie funktioniert ein Share Deal in der Praxis?

Die Immobilie muss sich in einer Gesellschaft befinden – etwa einer GmbH oder GbR. Als Käufer erwirbst Du weniger als 90% der Anteile dieser Gesellschaft. Solange die 90-%-Schwelle (bezogen auf neue Gesellschafter bzw. Anteilsvereinigungen nach §§ 1 Abs. 2a, 2b, 3, 3a GrEStG) nicht überschritten wird, bleibt der Erwerb grundsätzlich grunderwerbsteuerfrei. Nach der Reform 2021 werden Anteilserwerbe bereits dann grunderwerbsteuerpflichtig, wenn innerhalb von zehn Jahren mindestens 90% der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen oder bei einem Erwerber vereinigt werden.

Nach aktueller Gesetzeslage gilt: Gehen innerhalb von 10 Jahren mehr als 90 % der Anteile einer Immobiliengesellschaft auf neue Erwerber über, wird die volle Grunderwerbsteuer fällig. Die Schwelle wurde von 95 % auf 90 % abgesenkt, der Beobachtungszeitraum von 5 auf 10 Jahre verlängert. Das Thema Share Deal steht auch politisch weiter unter Beobachtung.

Die Restanteile sichern: Bei einer Kapitalgesellschaft (GmbH) kann eine zweite Vertrauensperson – etwa ein Familienmitglied oder eine Familienstiftung – die verbleibenden Anteile übernehmen. Bei einer Personengesellschaft (GbR) musst Du nach dem Erwerb von beispielsweise 89,9 % mindestens 10 Jahre warten, bevor die restlichen Anteile übertragen werden dürfen. Dabei ist im Detail zu prüfen, ob über die Vorschriften zu Anteilsvereinigungen und Gesellschafterwechseln (§ 1 Abs. 2a, 2b, 3, 3a GrEStG) nicht dennoch Grunderwerbsteuer ausgelöst würde.

Bei einer Personengesellschaft (GbR) musst Du nach dem Erwerb von beispielsweise 89,9% darauf achten, dass innerhalb des Zehnjahreszeitraums insgesamt nicht mindestens 90% der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen.

Vorsicht: Share Deals erfordern genaue juristische Planung. Werden Anteile falsch aufgeteilt oder zu früh zusammengeführt, droht die volle Grunderwerbsteuer rückwirkend. Für den Hauskauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses sind Share Deals in der Regel zu aufwendig – bei großen Immobilienportfolios oder Firmenübernahmen hingegen ein gängiges Instrument.

Holding-Struktur für größere Immobilieninvestments

Steuerexperten wie David Kasper empfehlen für umfangreiche Immobilienportfolios eine Holding-Struktur. Durch den Erwerb über eine Holdinggesellschaft (Mutter-Tochter-Konstellation) lassen sich Immobilien intern übertragen, ohne dass – bei Erfüllung der engen Voraussetzungen des § 6a GrEStG (Konzernklausel, 95-%-Beteiligung sowie Vor- und Nachbehaltensfristen) – Grunderwerbsteuer anfäll

Wie David Kasper betont: "Mit der richtigen Struktur lässt sich die Grunderwerbsteuer in bestimmten Fällen komplett umgehen – und gleichzeitig wird Vermögen schützend gebündelt".

Strategie 4: Immobilien-GbR in eine GmbH umwandeln

Besitzt Du eine Immobilie bereits in einer Personengesellschaft (GbR), gibt es eine weitere legale Möglichkeit: den Formwechsel in eine GmbH. Beim formwechselnden Rechtsformwechsel bleibt die juristische Identität der Gesellschaft bestehen – es wird lediglich aus der GbR eine GmbH. Da kein neuer Rechtsträger das Grundstück erwirbt, ist der identitätswahrende Formwechsel grunderwerbsteuerlich grundsätzlich kein steuerbarer Erwerbsvorgang.

Voraussetzung ist, dass die Anteilseigner vor und nach dem Formwechsel dieselben bleiben. Gesonderte grunderwerbsteuerliche Haltefristen gelten für den Formwechsel selbst nicht; Vor- und Nachbehaltensfristen spielen aber bei anderen Befreiungstatbeständen (§§ 5, 6, 6a GrEStG) eine Rolle und müssen bei vorgelagerten oder nachgelagerten Umstrukturierungen mitgedacht werden.

 Seit dem 01.01.2024 kann eine im Gesellschaftsregister eingetragene GbR (eGbR) nach dem MoPeG unmittelbar formwechselnd in eine GmbH umgewandelt werden, ohne den bisherigen Umweg über eine OHG gehen zu müssen.

Eine ausführliche Anleitung findest Du im Ratgeber „GbR in GmbH umwandeln" auf SteuernSteuern.de.

Beispiel: Eine Familie hält eine Immobilie in einer GbR. Durch Umwandlung dieser GbR in eine Familien-GmbH überführen sie das Objekt in die GmbH-Struktur, ohne je nach Bundesland 5% bis 6,5% Grunderwerbsteuer zahlen zu müssen. Es findet rechtlich kein Verkauf an einen neuen Eigentümer statt. Gleichwohl sind bestehende Befreiungen oder Nichterhebungen aus früheren Strukturmaßnahmen (z. B. nach §§ 5, 6, 6a GrEStG) im Blick zu behalten, weil ein Formwechsel in bestimmten Konstellationen dazu führen kann, dass diese rückwirkend entfallen.

Weitere Tipps und Möglichkeiten, um Grunderwerbsteuer zu sparen

Neben den großen Strategien gibt es weitere Faktoren und Wege, mit denen Du Deine Steuerlast beim Immobilienerwerb senken kannst:

• Wahl des Standorts: Die Höhe der Grunderwerbsteuer hängt vom Bundesland ab. Liegt eine Immobilie nahe einer Landesgrenze, lohnt sich der Vergleich – ein Grundstückskauf in Bayern (3,5 %) statt in Nordrhein-Westfalen (6,5 %) spart bei gleichem Kaufpreis erhebliche Kosten.
• Kaufnebenkosten im Blick: Die Grunderwerbsteuer ist nur ein Teil der Kaufnebenkosten. Zusammen mit Notar, Makler und Grundbuch summieren sich die Kosten schnell auf 10–15 % des Kaufpreises. Jede Einsparung bei der Grunderwerbsteuer entlastet das Gesamtbudget.
• Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen: Beim Kauf einer Eigentumswohnung wird die anteilige Instandhaltungsrücklage oft im Kaufpreis eingerechnet. Auch wenn dieser Betrag im Vertrag separat ausgewiesen wird, mindert er nach der Rechtsprechung des BFH (II R 49/17) die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage nicht; die Rücklage ist Teil der Gegenleistung und vollständig grunderwerbsteuerpflichtig.
• Grundsteuer nicht verwechseln: Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer beim Kauf. Die Grundsteuer hingegen fällt jährlich an und betrifft den Eigentümer – sie wird durch die Grundsteuerreform seit dem 1. Januar 2025 nach neuen Regeln berechnet.

Weitere praxisnahe Tipps zu Steuervorteilen beim Immobilienerwerb findest Du im Beitrag „Steuern sparen mit Immobilien" auf SteuernSteuern.de.

Fazit: Planung zahlt sich aus – Grunderwerbsteuer muss kein Schicksal sein

Die Grunderwerbsteuer gehört zu den größten Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb – doch sie muss nicht in voller Höhe akzeptiert werden. Wie dieser Artikel zeigt, gibt es legale Strategien, mit denen Du als Käufer Tausende Euro sparen kannst.

Die Kaufpreisaufteilung und der separate Erwerb von Grundstück und Bau senken die Bemessungsgrundlage. Übertragungen innerhalb der Familie sind in vielen Fällen steuerfrei. Share Deals und Holding-Strukturen bieten für Investoren mit größerem Portfolio Wege, die Steuerlast erheblich zu reduzieren, wenngleich die gesetzlichen Rahmenbedingungen seit 2021 deutlich verschärft wurden. Und der Formwechsel einer GbR in eine GmbH ermöglicht – bei identischen Gesellschaftern und sorgfältiger Planung – häufig grunderwerbsteuerneutrale Umstrukturierungen.

Unser wichtigster Tipp: Plane den Immobilienkauf frühzeitig mit einem erfahrenen Steuerberater. Fehler bei der Gestaltung können teuer werden – die richtige Beratung zahlt sich dagegen mehrfach aus.

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FAQ: Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer

Wie kann ich die Grunderwerbsteuer reduzieren?

Die effektivsten Möglichkeiten sind: Kaufpreisaufteilung mit separatem Ausweis von Inventar, getrennter Erwerb von Grundstück und Bauleistungen, Übertragungen innerhalb der Familie (steuerfrei zwischen Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern und Verwandten in gerader Linie) und für Investoren Share Deals oder Holding-Strukturen. Jede Strategie hat spezifische Voraussetzungen – ein Steuerberater hilft Dir, die optimale Gestaltung für Deinen Fall zu finden.

Wie kann ein Käufer bei der Zahlung der Grunderwerbsteuer Geld sparen?

Der wichtigste Ansatz ist die Senkung der Bemessungsgrundlage. Im Kaufvertrag sollte bewegliches Inventar (Küche, Möbel, Markisen) separat mit realistischen Werten ausgewiesen werden. Dieser Betrag unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Daneben spielt die Wahl des Standorts eine Rolle: Je nach Bundesland variiert der Steuersatz zwischen 3,5 % und 6,5 %.

Wie kann ich die Grunderwerbsteuer durch die Kaufpreisaufteilung sparen?

Weise im Kaufvertrag separate Beträge für die Immobilie und für mitverkauftes Inventar aus. Nur der Immobilienanteil bildet die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Die Werte müssen realistisch und nachweisbar sein – Rechnungen und Fotos helfen bei der Dokumentation gegenüber dem Finanzamt.

Wie kann ich die Kaufnebenkosten reduzieren?

Neben der Grunderwerbsteuer gehören Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklerprovision zu den Kaufnebenkosten. Die Grunderwerbsteuer lässt sich durch die oben genannten Strategien senken. Bei Notar- und Grundbuchkosten gibt es wenig Verhandlungsspielraum (gesetzlich geregelt). Die Maklerprovision kann seit 2020 bei vielen Wohnimmobilienkäufen zwischen Käufer und Verkäufer hälftig geteilt werden; eine vollständige Überwälzung auf den Käufer ist dort nicht mehr zulässig.

Fällt Grunderwerbsteuer bei Vermietung oder Verkauf einer Immobilie an?

Die Grunderwerbsteuer fällt ausschließlich beim Erwerb an – also beim Kauf oder bei bestimmten Übertragungen. Bei der Vermietung einer Immobilie oder beim späteren Verkauf ist keine erneute Grunderwerbsteuer zu zahlen. Der Verkauf kann jedoch andere steuerliche Regelungen auslösen, etwa die Spekulationssteuer bei Veräußerung innerhalb von zehn Jahren.

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